令和6年1月15日　提出 東大阪 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -34 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹   TEL.

鑑定評価額 8,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市池島町１丁目２０５７番１１ ｢池島町１－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 中心とする住宅地域 南7.8m道路 水道、ガス、下水 瓢箪山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．８ ｍ道路 交通 施設 瓢箪山駅南西方 1.9km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると思料する。最寄駅への接近 性及び需要者の選好性に劣ることから、地価は横這い乃至下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線及び近鉄大阪線沿線の東大阪市及び周辺市の住宅地域と判定した。最寄駅まで距離を有し、 利便性に劣ることから需要者の中心は地縁を有する一次取得者層と思料される。取引の中心価格帯は、土地１００㎡程 度の新築戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は持ち家の建ち並ぶ戸建住宅地域に存しており、画地規模も比較的小さいことから、共同住宅の想定は非現 実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となって おり、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [172.4] [104.0] 100 92,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の人口は微減傾向にある。住環境に 優れ生活利便性の高い地域の地価は上昇傾向 、利便性の劣る地域の地価は下落傾向が継続 している。 地域要因について特段の変動は認められない 。最寄駅徒歩圏外にある住宅地で利便性に劣 ることから地縁選好性が強く、需要は限定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％