別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大阪 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -4 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子   TEL.
鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市横沼町２丁目４０番２１
｢横沼町２－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(          8) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にマン
ション等も混在する
住宅地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 俊徳道

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６．
５ｍ市道		 交通

施設		 俊徳道駅南東方

550m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が建ち並ぶ生活利便性に優れた既存住宅地域であり、地域要因に変動は見られない。今後も現
状を維持し、地価は需給動向から見て緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市西部、近鉄大阪・奈良線沿線の中小規模一般住宅地域と判定した。典型的な需要者は東大阪市及
び周辺市に生活圏を有する中堅以上の所得者層と把握した。東大阪市内の住宅需要は東部山手、生活利便性に劣る住宅
地以外は概ね堅調である。総額の観点から需要の中心となるのは画地規模８０㎡程度で、新築戸建物件であれば総額３
５００万円前後と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域である。賃貸物件は土地所有者による有効利用や戸建住宅の短期賃貸程度で
あり自らの居住を目的とする取引が中心であるため収益性は重視されない。よって周辺環境等が類似した規範性の高い
事例を中心に求められた比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を行い単価と総額との関連
も考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 -28                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    205,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[104.0]		 100
[113.0]		 [104.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市域東部の山手住宅を除き、東大阪市内の住
宅需要は概ね堅調である。



地域要因の変動は見られない。交通利便性に
優れた住宅地域として堅調な需要を維持して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７５２４

-39		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
b ４６７３

-3		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ７５２４

-42		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
d ７５２４

-10		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専

(70,160)
e ７５２４

-44		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北1.8m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
168,030 		 100
[ 100.0]
168,030 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
175,000 
b (　           ) 
138,475  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
153,861 		 100
[  98.8]
155,730 
162,000 
c (　           ) 
213,675  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
212,194 		 100
[ 100.0]
212,194 
221,000 
d (　           ) 
170,238  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
169,395 		 100
[  99.9]
169,565 
176,000 
e (　           ) 
165,722  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
176,653 		 100
[  95.6]
184,783 
192,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



東大阪 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,570,092 
909,347 
3,660,745 
2,985,270 
675,475 		 （　0.9512）
642,512 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,602,545 円　　　　（　     98,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   148 ㎡      8.9 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建、専有面積４０㎡程度の２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な共用部分の設定による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 共同住宅
90.00 
90.0 
81.00 
1,549 
125,469 		 2.0  250,938 
2.0  250,938 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
90.0 
243.00 

376,407 		 752,814 
752,814 
⑨年額支払賃料        376,407 円　×　12ヶ月　＝　       4,516,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,516,884 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       384,391 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,420,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           752,814 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          752,814 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         142,673 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,570,092 円　　　　（　        30,879 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６４６１賃
　　　　-7		 1,990  
(   1,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,990 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,549 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９７８１賃
　　　　-2		 1,318  
(   1,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,219 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,500 円  　　　　     45,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 144,147 円  　　　        4,804,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      385,000 円  　　　　     45,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,300 円  　　　　     45,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,300 円  　　　　     45,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         909,347 円　（　　　　　　         6,144 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,985,270 円  
（　　　　　        20,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,570,092 円      
②総費用 909,347 円      
③純収益　①－② 3,660,745 円      
④建物等に帰属する純収益 2,985,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 675,475 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 642,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,602,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市横沼町二丁目４０番２１
 1220000149776-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東大阪 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -4 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大江　文夫   TEL.
鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市横沼町２丁目４０番２１
｢横沼町２－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(          8) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にマン
ション等も混在する
住宅地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 俊徳道

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６．
５ｍ市道		 交通

施設		 俊徳道駅南東方

550m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅を中心とする住宅地として熟成しており、当面は地域要因に大きな変動はないものと予測され
る。交通接近性や利便性は総じて良好であり、地価は横ばい～やや上昇程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市西部を中心とする近鉄奈良線、近鉄大阪線、ＪＲおおさか東線沿線の住宅地域である。需要者
は東大阪市に居住ないし地縁を有する中堅以上の所得者層が中心であり、他市からの転入もみられる。複数の鉄道駅が
利用可能で住環境も概ね良好であり、東大阪市内の住宅地としての選好性は比較的高いエリアである。取引の中心価格
帯は、土地１００㎡程度付きの中古住宅で２０００万円程度、新築で３５００～４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は戸建住宅を中心とする住宅地域で自己使用目的での戸建住宅取引が中心である。収益価格は、共同住宅
を想定して試算したが、取引上収益性は必ずしも重視されていない。本件では、東大阪市西部の周辺住宅地の取引事例
から試算した比準価格の説得力は十分高いものと認められることから、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、
代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 -28                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    205,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[104.0]		 100
[112.0]		 [104.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や金利動向等、先行きの不透明感は拭
えない。東大阪市内の住宅地は利便性等の良
い地域はやや上昇、他は横這い～やや弱含み
。

地域要因に特段の変動はない。２路線の２駅
が利用可能で需要は堅調。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７６３５

-31		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.8m市道、
北4.1m、角地
１住居

(80,192)
b ６４６１

-23		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m道路、
中間画地
１住居

(70,200)
c ７５２４

-10		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専

(70,160)
d ７５２４

-39		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
164,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
156,723 		 100
[  91.1]
172,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
179,000 
b (　           ) 
192,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
192,844 		 100
[ 101.0]
190,935 
199,000 
c (　           ) 
170,238  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
169,395 		 100
[  97.0]
174,634 
182,000 
d (　           ) 
174,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
168,030 		 100
[ 100.0]
168,030 
175,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



東大阪 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,492,468 
894,464 
3,598,004 
2,932,550 
665,454 		 （　0.9512）
632,980 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,385,909 円　　　　（　     97,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   148 ㎡      8.9 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ６戸（平均約４０．５㎡）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 この種の共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 共同住宅
90.00 
90.0 
81.00 
1,570 
127,170 		 1.0  127,170 
2.0  254,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
90.0 
243.00 

381,510 		 381,510 
763,020 
⑨年額支払賃料        381,510 円　×　12ヶ月　＝　       4,578,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,578,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       377,770 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,344,350 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           381,510 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,510 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          763,020 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         144,608 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,492,468 円　　　　（　        30,355 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６４６１賃
　　　　-7		 1,990  
(   1,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,625 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ４６７３賃
　　　　-3		 2,027  
(   2,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,679 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,664 円  　　　        4,722,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      378,200 円  　　　　     44,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         894,464 円　（　　　　　　         6,044 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,932,550 円  
（　　　　　        19,815 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,492,468 円      
②総費用 894,464 円      
③純収益　①－② 3,598,004 円      
④建物等に帰属する純収益 2,932,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 665,454 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 632,980 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,277 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,385,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市横沼町二丁目４０番２１
 1220000149776-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考