別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤井寺 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤井寺 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤井寺市西古室２丁目１７７番１外
｢西古室２－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:1.2		 店舗、事務所兼作業
所
Ｓ2		 店舗、自動車販売会
社等の存する路線商
業地域		 東21m国道、南側道 水道、ガス 藤井寺

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２１ｍ国道 交通

施設		 藤井寺駅南東方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として熟成しており、今後も現況を維持して推移してゆくものと予測する。車両交通量の多い幹線
道路沿いの立地で繁華性は高く、広く需要も認められることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
一部高圧線地役権設定　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤井寺市を中心として南河内圏域の幹線道路または準幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者
は、沿道サービス店舗を運営する法人、事業所を展開する地元企業が中心となる。適正規模であれば繁華性の高い路線
商業地の引き合いは強い状態であり、地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。需給共に限定される商業用地の
ため、取引は少ない上、価格もまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域では収益性が価格の形成に影響を与えるものであるが、当該地域では収益性を考慮した収益物件としての取引
は極めて少なく、賃貸市場が未成熟であることから、想定要素を含む収益価格よりも、市場性を反映した実証的な比準
価格の方が規範性が優ると判断した。以上のことから、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地から
求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    256,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[185.1]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型商業店舗等の増加で地域間競争は激しく
、規模による選別も厳しいものがあるが、繁
華性の高い路線商業地に対する需要は旺盛で
ある。

地域要因に特段の変化は認められないが、国
道沿いで交通量が多く繁華性が高いことから
需要は引き続き堅調であり、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.2
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤井寺 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１７

-1026		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.6m府道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ０８０１

-10		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12.4m市道、
南3m、二方路
２住居

(70,200)
c ０８１４

-1007		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南14.7m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
d ０８０８

-1026		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
南5.7m、角地
準住居

(70,200)
e ０８０６

-1		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
東4m、角地
近商

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,381  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
124,821 		 100
[  91.3]
136,715 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
98,224  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
125,358 		 100
[  91.8]
136,556 
137,000 
c (　           ) 
112,745  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
129,412 		 100
[  89.7]
144,272 
144,000 
d (　           ) 
112,422  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
114,985 		 100
[  86.0]
133,703 
134,000 
e (　           ) 
149,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
148,467 		 100
[ 110.2]
134,725 
135,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



藤井寺 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,104,683 
3,606,900 
14,497,783 
6,056,400 
8,441,383 		 （　0.9569）
8,077,559 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    168,282,479 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤井寺 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   1,602 ㎡     36.0 m x   46.0 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
2,945 
1,472,500 		 5.0  7,362,500 
5.0  7,362,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,472,500 		 7,362,500 
7,362,500 
⑨年額支払賃料      1,472,500 円　×　12ヶ月　＝　      17,670,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,670,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,060,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,609,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,362,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,208 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,362,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,425,675 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,104,683 円　　　　（　        11,301 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０１（賃）
　　　　-1		 3,326  
(   3,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,501 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,210 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,945 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０７（賃）
　　　　-105		 3,235  
(   3,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,405 
c ０８０３（賃）
　　　　-4		 2,589  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,725 
藤井寺 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 530,100 円  　　　       17,670,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,774,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      714,000 円  　　　　     84,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,606,900 円　（　　　　　　         2,251 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9569    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,056,400 円  
（　　　　　         3,781 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,104,683 円      
②総費用 3,606,900 円      
③純収益　①－② 14,497,783 円      
④建物等に帰属する純収益 6,056,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,441,383 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,077,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,042 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,282,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤井寺 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤井寺市西古室二丁目１７７番１
 1222000069231-0000
2 　藤井寺市西古室二丁目１７８番
 1222000069235-0000
3 　藤井寺市西古室二丁目１７９番
 1222000069236-0000
4 　藤井寺市西古室二丁目１８０番
 1222000069237-0000
5 　藤井寺市西古室二丁目１８１番１
 1222000069238-0000
6 　藤井寺市西古室二丁目１８５番
 1222000069243-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤井寺 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤井寺 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤井寺市西古室２丁目１７７番１外
｢西古室２－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:1.2		 店舗、事務所兼作業
所
Ｓ2		 店舗、自動車販売会
社等の存する路線商
業地域		 東21m国道、南側道 水道、ガス 藤井寺

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ　国道 交通

施設		 藤井寺駅南東方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、繁華性の高い国道１７０号沿いに飲食店、店舗が立地する路線商業地域で、地域要因に変動は見ら
れず、現状を維持すると予測。路線商業地への需要好調で、地価は上昇基調で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
一部高圧線下敷　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤井寺市及びその隣接市等の幹線及び準幹線道路沿道の路線商業地域である。主たる需要者は商業店舗
、事業所等の営業を目的とする法人が中心と考えられる。路線商業地として繁華性が高く、他市での路線商業地への需
要上昇もあり同地需要も安定的に推移と判断するが、取引自体が少なく、また、規模や画地条件等により総額のみなら
ず単価においてもややばらつきがあることが通常で、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗、飲食店、事業所等が多数見られる路線商業地であるが、取引の中心は自己使用目的と観察する。収
益性への一定配慮は有るものの、広域的視点含めより直接的に市場実勢を反映する比準価格が目安となり価格形成され
る傾向にある。本件においては、周辺市の市場の実態をも反映する比準価格に妥当性を認めこれを重視し標準とするこ
ととし、収益価格をも参考に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    256,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[185.1]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤井寺市内商業地地価は安定的に推移、路線
商業地等では需要回復からの影響があり価格
は緩やかながら上昇傾向にて推移してきた。


店舗、事務所等を中心とした路線商業地域で
地域要因に変動はない。周辺市需要上昇を背
景に、当市需要でも底堅い観あり、地価は上
昇気味にて推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.2
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤井寺 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０８

-1022		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m府道、
北西4.1m、
二方路
準住居

(60,200)
b ０８０８

-1026		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
南5.7m、角地
準住居

(70,200)
c ０８１２

-1030		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南16m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
d ０８１２

-1024		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南38m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
e ０８０８

-16		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m府道、
北1m、角地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,574  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
113,562 		 100
[  83.1]
136,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
112,422  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
114,985 		 100
[  84.0]
136,887 
137,000 
c (　           ) 
107,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
114,161 		 100
[  83.5]
136,720 
137,000 
d (　           ) 
164,876  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
174,802 		 100
[ 127.3]
137,315 
137,000 
e (　           ) 
94,286  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,606 		 100
[  70.1]
136,385 
136,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.1 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



藤井寺 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,520,660 
3,630,100 
13,890,560 
6,243,860 
7,646,700 		 （　0.9569）
7,317,127 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    152,440,146 円　　　　（　     95,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤井寺 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   1,602 ㎡     36.0 m x   46.0 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域状況から路線型商業施設（平家建店舗・駐車場）の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
2,850 
1,425,000 		 5.0  7,125,000 
5.0  7,125,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,425,000 		 7,125,000 
7,125,000 
⑨年額支払賃料      1,425,000 円　×　12ヶ月　＝　      17,100,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費授受は標準的でないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,100,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,026,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,074,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,125,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,975 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,125,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,379,685 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,520,660 円　　　　（　        10,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０１（賃）
　　　　-1		 3,326  
(   3,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,168 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,107 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０３（賃）
　　　　-4		 2,589  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,046 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤井寺 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 433,000 円  　　　　     86,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 513,000 円  　　　       17,100,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,774,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      736,100 円  　　　　     86,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,600 円  　　　　     86,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,600 円  　　　　     86,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,630,100 円　（　　　　　　         2,266 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9569    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,243,860 円  
（　　　　　         3,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,520,660 円      
②総費用 3,630,100 円      
③純収益　①－② 13,890,560 円      
④建物等に帰属する純収益 6,243,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,646,700 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,317,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    152,440,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤井寺 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤井寺市西古室二丁目１７７番１
 1222000069231-0000
2 　藤井寺市西古室二丁目１７８番
 1222000069235-0000
3 　藤井寺市西古室二丁目１７９番
 1222000069236-0000
4 　藤井寺市西古室二丁目１８０番
 1222000069237-0000
5 　藤井寺市西古室二丁目１８１番１
 1222000069238-0000
6 　藤井寺市西古室二丁目１８５番
 1222000069243-0000
7 　
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備考