別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤井寺 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤井寺 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄   TEL.
鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤井寺市岡２丁目９５３番１
｢岡２－２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 549  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1.2:1		 事務所兼車庫

ＲＣ3		 中低層の小売店舗、
事務所等が多い駅前
商業地域		 西16m市道、南側道 水道、ガス、下水 藤井寺

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画を活用した中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 藤井寺駅北方

190m		 法令

規制		 近商
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大型商業施設の再開店後、地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも駅前商業地域として熟成
してゆくものと予測する。希少性により需要は堅調で、地価はやや上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南河内地区を中心とする圏域に存する商業地である。主な需要者は、同一需給圏内で展開する法人
、個人事業者が中心である。景気は緩やかに回復しつつあり、低金利、底値感等から需要は強含んでいる。但し、物価
上昇、内外の経済情勢の不透明感等により予断を許さない状況にある。商業地域における取引規模等の画地条件の多様
性から中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用、賃貸不動産が混在する地域であるが、積極的な投資目的の収益物件の取引は弱く、賃貸市場の成熟の程度は総じ
て低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し
、相対的に精度の劣る収益価格を参考に留め、前年価格からの推移、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤井寺 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    259,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤井寺市での景気は、緩やかに回復しつつあ
るが、人口減少、高齢化、物価上昇、海外情
勢等から予断を許さない状況である。


駅近の商業地域であり、大型商業施設の再開
店後、特筆すべき変動要因は認められない。
景気は緩やかに回復しつつあり、需要はやや
強含み傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 藤井寺 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１７

-3		 藤井寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.1m市道、
西4m、角地
２住居

(70,160)
b ０８１７

-1002		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.1m市道、
東4m、角地
近商

(90,300)
c ０８１７

-22		 藤井寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11.3m国道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
d ０８１１

-1018		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西5.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e ０８０８

-1034		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.9m府道
、南西4.5m、
角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
217,012  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
213,641 		 100
[  81.5]
262,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
270,000 
b (　           ) 
175,526  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
176,042 		 100
[  76.6]
229,820 
237,000 
c (　           ) 
190,632  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
192,348 		 100
[  71.3]
269,773 
278,000 
d (　           ) 
156,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
162,517 		 100
[  67.0]
242,563 
250,000 
e (　           ) 
179,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
179,422 		 100
[  67.0]
267,794 
276,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    262,000 円／㎡]  



藤井寺 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,615,657 
9,511,094 
36,104,563 
30,753,600 
5,350,963 		 （　0.9343）
4,999,405 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    106,370,319 円　　　　（　    194,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤井寺 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 270.00 ＲＣ7 1,890.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   300 ％   400 ％   549 ㎡     26.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗フロア貸し、３階以上は事務所で各階部分貸し（賃貸面積約５７㎡）、平面式駐車場１５台 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 地域の標準値を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
70.0 
189.00 
3,652 
690,228 		 6.0  4,141,368 
3.0  2,070,684 

 2～ 2		 店舗
270.00 
85.0 
229.50 
2,600 
596,700 		 6.0  3,580,200 
3.0  1,790,100 

 3～ 7		 事務所
270.00 
85.0 
229.50 
2,100 
482,000 		 5.0  2,410,000 
2.0  964,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,890.00 
82.9 
1,566.00 

3,696,928 		 19,771,568 
8,680,784 
⑨年額支払賃料      3,696,928 円　×　12ヶ月　＝　      44,363,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,363,136 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     3,294,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,768,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,771,568 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         183,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,680,784 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,663,065 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,615,657 円　　　　（　        83,089 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８１７（賃）
　　　　-3		 5,004  
(   4,641) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,849 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,858 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,652 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０７（賃）
　　　　-104		 3,136  
(   3,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,920 
c ０８０７（賃）
　　　　-105		 3,235  
(   3,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,806 
藤井寺 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,235,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,411,894 円  　　　       47,063,136　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,170,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,799,500 円  　　　　    447,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       447,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       447,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,511,094 円　（　　　　　　        17,324 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 447,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,753,600 円  
（　　　　　        56,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,615,657 円      
②総費用 9,511,094 円      
③純収益　①－② 36,104,563 円      
④建物等に帰属する純収益 30,753,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,350,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,999,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,370,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     194,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤井寺 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤井寺市岡二丁目９５３番１
 1222000039804-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤井寺 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤井寺 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.
鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤井寺市岡２丁目９５３番１
｢岡２－２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 549  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1.2:1		 事務所兼車庫

ＲＣ3		 中低層の小売店舗、
事務所等が多い駅前
商業地域		 西16m市道、南側道 水道、ガス、下水 藤井寺

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画を活用した中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 藤井寺駅北方

190m		 法令

規制		 近商
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、商業ビル等が建ち並ぶ駅前商業地で、地域要因に変動は見られず、今後も現況を維持するものと予測され
る。取引市場への物件供給は少ないが需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤井寺市を中心とした南河内地区一帯の駅前商業地を中心とする商業地の圏域。主な需要者は、ある程
度の資金を有する法人事業者が想定されるが、小規模画地については個人事業主も考えられる。商業地域の面的な範囲
が限定されること等から市場への物件供給が著しく少なく、取引の実態把握は困難であるが、潜在的需要は旺盛と推測
される。様々な規模・構造・用途の施設が混在することから、標準的な規模や市場の中心価格の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は駅前商業地に位置しており、周辺には商業ビル等の賃貸不動産が多く見られるが、物件の規模、構造、築年等
によって賃料は個別性が強く、地価と賃料の関連性が明確ではないため、それに基づき試算された収益価格の規範性は
相対的に劣るものと判断される。以上より本件においては、収益価格は参考程度とし、半年前の指定基準地価格との均
衡にも留意の上、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤井寺 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    259,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 繁華性を有し選好性に勝る地域でり、一般的
な景気の回復傾向、潜在的需要に対する供給
が少なさから、当市の商業地の地価は上昇傾
向が続いている。

駅前ロータリ－に続く街路沿いの繁華性のあ
る駅前商業地域に存し、新規テナントの進出
も散見される等、繁華性が保持されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 藤井寺 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０６

-1		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
東4m、角地
近商

(90,240)
b ０８１７

-1026		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.6m府道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ０８１７

-3		 藤井寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.1m市道、
西4m、角地
２住居

(70,160)
d ０８０８

-1034		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.9m府道
、南西4.5m、
角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
148,467 		 100
[  58.3]
254,660 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
262,000 
b (　           ) 
98,381  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
124,821 		 100
[  51.1]
244,268 
252,000 
c (　           ) 
217,012  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
213,641 		 100
[  81.5]
262,136 
270,000 
d (　           ) 
179,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
179,422 		 100
[  71.1]
252,352 
260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    262,000 円／㎡]  



藤井寺 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,354,684 
9,681,580 
36,673,104 
31,372,800 
5,300,304 		 （　0.9392）
4,978,046 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    105,915,872 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤井寺 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 270.00 ＲＣ7 1,890.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   300 ％   400 ％   549 ㎡     26.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗（フロア貸し）、３～７階事務所（部分貸、平均賃貸面積５７．４㎡）ビル。その他平面式駐車場１５台。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
70.0 
189.00 
3,827 
723,000 		 5.0  3,615,000 
2.0  1,446,000 

 2～ 2		 店舗
270.00 
85.0 
229.50 
2,680 
615,000 		 5.0  3,075,000 
2.0  1,230,000 

 3～ 7		 事務所
270.00 
85.0 
229.50 
2,130 
489,000 		 5.0  2,445,000 
2.0  978,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,890.00 
82.9 
1,566.00 

3,783,000 		 18,915,000 
7,566,000 
⑨年額支払賃料      3,783,000 円　×　12ヶ月　＝　      45,396,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されており計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,396,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     3,366,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,729,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,915,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         175,910 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,566,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,449,494 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,354,684 円　　　　（　        84,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８１７（賃）
　　　　-1		 5,460  
(   5,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,998 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,974 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,827 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８１７（賃）
　　　　-2		 2,035  
(   1,935) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,949 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤井寺 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,280,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,442,880 円  　　　       48,096,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,170,700 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    3,876,000 円  　　　　    456,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,681,580 円　（　　　　　　        17,635 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9392    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 456,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,372,800 円  
（　　　　　        57,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,354,684 円      
②総費用 9,681,580 円      
③純収益　①－② 36,673,104 円      
④建物等に帰属する純収益 31,372,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,300,304 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,978,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,915,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤井寺 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤井寺市岡二丁目９５３番１
 1222000039804-0000
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備考