令和6年1月15日　提出 藤井寺 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 9,640,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市大井３丁目５１４番３２ ｢大井３－１－２２｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 土師ノ里 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 土師ノ里駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現況を維持す るものと予測される。利便性、利住環境等から需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線に位置する藤井寺市及び周辺地域の既成住宅地の圏域。典型的な需要者は、自用の居 宅の取得を計画する一次取得者層で、地縁性のある者が中心で他地域からの転入はほぼないと推測される。交通接近性 や住環境等から選好性にやや劣り、地価もいまだ底を打っていない。取引市場の需給動向が弱含みで取引が少ないこと から、中心価格帯の把握しづらいが、標準地と同程度の規模の土地で１，０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は自用の小規模一般住宅地域に存しており、その市場参加者は、居住快適性や類似する不動産の実際の取引価格 との比較検討により、売買の可否について意思決定をおこなうのが通常である。また、標準地の規模が、投資採算性に 合致する収益用賃貸不動産の建築を想定するには狭小であることから、収益価格は適用できなかった。以上より、代表 標準地の価格との均衡を踏まえ、市場の実態を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [101.4] [104.0] 100 94,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般的な景況感の改善から地価は回復傾向に あるが、住環境に優る地域は上昇、劣る地域 は下落傾向が継続しており、二極化が鮮明と なっている。 小規模一般住宅の建ち並ぶ地域であり地域要 因に特筆すべき変動はない。最寄駅の性格並 びに接近性より、需要は依然として弱含みに 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％