別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
摂津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
摂津 5-3 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤川　明久   TEL.
鑑定評価額 69,900,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 摂津市千里丘１丁目１７番２外
｢千里丘１－１２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東16m府道 水道、ガス、下水 千里丘

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ府道 交通

施設		 千里丘駅西方

250m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 府道沿いに店舗兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、駅西の再開発事業が進む中で当面は現状のまま
推移するものと予測する。周辺店舗の集客力から需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    284,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北摂地域の幹線道路沿いの路線商業地域で、駅前から続く近隣商業地域の色彩も認められる。需要者の中
心は、沿道商業施設の事業者に、駅接近性と利便性を重視するマンション開発業者等も含まれる。接面する府道は古く
から北摂地域の主要幹線道路として商業地域を形成し、駅前からと吹田市域からの顧客の流入も多く、需要は堅調で地
価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、取得用途や規模が多様であるため把握がやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、やや広域にわたったが用途的類似性が高く、代替競争関係が認められる事例を採用して試算でき
た。一方、収益価格については、店舗系と住居系の賃貸需要が共に見込め、近時の物価上昇の影響による賃貸市場の実
情を反映するものの、賃貸条件や利回り等の想定に判断要素が多く相対的信頼性は劣る。したがって、代表標準地との
検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    240,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 272,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復と継続される超金融緩和で、需要が
堅調な収益用不動産に加え、商業用不動産の
需要回復が期待される。


交通量の多い府道沿いの路線商業地域に近隣
商業地域の色彩も併せ持ち、吹田市域からの
顧客の流入も多いことから、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 摂津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００２

-27017		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西16m府道、
北8m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b １００６

-27026		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西33m府道、
中間画地
準住居

(70,300)
c １００７

-27008		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m国道、
西4m、二方路
近商

(100,300)
d １０１６

-27002		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東15m府道、
中間画地
２住居
高度4種最高25m
(70,200)
e １０１６

-27022		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m府道、
南西6.7m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
310,022  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
319,205 		 100
[ 108.6]
293,927 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
294,000 
b (　           ) 
254,197  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
269,181 		 100
[  90.1]
298,758 
299,000 
c (　           ) 
260,797  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
264,970 		 100
[ 111.4]
237,855 
238,000 
d (　           ) 
241,511  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
250,049 		 100
[  82.0]
304,938 
305,000 
e (　           ) 
266,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
272,296 		 100
[ 100.0]
272,296 
272,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    284,000 円／㎡]  



摂津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,371,118 
4,127,880 
16,243,238 
13,608,000 
2,635,238 		 （　0.9556）
2,518,233 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     62,955,825 円　　　　（　    245,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
摂津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 144.65 ＲＣ7 856.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     11.2 m x   23.0 m  前面道路：府道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～７階：共同住宅（１Ｋタイプ２４戸、平均専有面積約２５㎡） ⑦有効率　  77.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.40 
46.1 
56.40 
3,262 
184,000 		 6.0  1,104,000 
3.0  552,000 

 2～ 7		 住宅
122.40 
82.4 
100.80 
2,567 
259,000 		 2.0  518,000 
2.0  518,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
856.80 
77.2 
661.20 

1,738,000 		 4,212,000 
3,660,000 
⑨年額支払賃料      1,738,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,856,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     661.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,856,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,668,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,187,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,212,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,660,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,144,848 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,371,118 円　　　　（　        79,265 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１２（賃）
　　　　-27004		 2,403  
(   2,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,697 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,717 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,567 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０１２（賃）
　　　　-27005		 2,788  
(   2,708) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,737 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
摂津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,080,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 625,680 円  　　　       20,856,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,836,000 円  　　　　    216,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,127,880 円　（　　　　　　        16,062 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 216,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     856.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,608,000 円  
（　　　　　        52,949 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,371,118 円      
②総費用 4,127,880 円      
③純収益　①－② 16,243,238 円      
④建物等に帰属する純収益 13,608,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,635,238 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,518,233 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,799 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,955,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     245,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 摂津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　摂津市千里丘一丁目１７番２
 1209005008276-0000
2 　摂津市千里丘一丁目１７番９
 1209005008282-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
摂津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
摂津 5-3 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　阪口　智   TEL.
鑑定評価額 69,900,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 摂津市千里丘１丁目１７番２外
｢千里丘１－１２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東16m府道 水道、ガス、下水 千里丘

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ府道 交通

施設		 千里丘駅西方

250m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの住商混在地域で、共同住宅も多く、需要は概ね安定的であると考えられ、地価はやや強含みな推
移が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北摂地域の幹線道路・準幹線道路沿道の商業地域と把握され、需要者の中心は沿道サービスの店舗経営
を目的とした法人のほか、最寄り駅からの接近性に優ることからマンション開発業者等も想定される。最寄り駅である
千里丘駅は駅前再開発が進み周辺地域が今後とも活性化しつつある上、府道沿いに存することから用途の多様性が働く
立地に存する。そのため、需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説
得力の高い価格である。一方、収益価格は建築費が上昇していること等の要因から、比準価格に比し低位に試算された
が、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し
、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    240,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 272,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当地域の人口は堅調に推移しており、地域経
済は物価高の影響を受けつつも、不動産需給
は堅調に推移している。


府道沿いの路線商業地域で、比較的交通量も
多く、安定的な需要が認められ、地価はやや
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 摂津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１６

-27022		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m府道、
南西6.7m、
角地
商業

(100,400)
b １０１６

-27003		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.7m市道
、中間画地
近商

(90,300)
c １０１６

-27204		 摂津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m府道、
中間画地
商業

(100,400)
d １０１６

-27038		 摂津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.1m市道
、中間画地
近商

(90,246)
e １０１６

-27202		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.7m府
道、中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
266,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
272,296 		 100
[ 100.0]
272,296 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
272,000 
b (　           ) 
218,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
248,816 		 100
[  85.6]
290,673 
291,000 
c (　           ) 
191,149  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.4]
250,639 		 100
[  88.0]
284,817 
285,000 
d (　           ) 
250,850  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
252,104 		 100
[  84.0]
300,124 
300,000 
e (　           ) 
190,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,230 		 100
[  70.3]
274,865 
275,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -21.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    285,000 円／㎡]  



摂津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,310,100 
4,203,457 
16,106,643 
13,215,800 
2,890,843 		 （　0.9556）
2,762,490 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     69,062,250 円　　　　（　    269,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
摂津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 144.65 ＲＣ7 856.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     11.2 m x   23.0 m  前面道路：府道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～７階：共同住宅（１Ｋタイプ２４戸、平均専有面積約２５㎡） ⑦有効率　  77.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.40 
46.1 
56.40 
3,330 
188,000 		 6.0  1,128,000 
3.0  564,000 

 2～ 7		 住宅
122.40 
82.4 
100.80 
2,554 
257,443 		 2.0  514,886 
2.0  514,886 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
856.80 
77.2 
661.20 

1,732,658 		 4,217,316 
3,653,316 
⑨年額支払賃料      1,732,658 円　×　12ヶ月　＝　      20,791,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     661.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,791,896 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,663,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,128,544 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,217,316 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,799 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,653,316 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,142,757 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,310,100 円　　　　（　        79,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００５（賃）
　　　　-27001		 2,647  
(   2,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,647 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,703 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,554 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １００６（賃）
　　　　-27008		 2,483  
(   2,362) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,759 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
摂津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,105,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 623,757 円  　　　       20,791,896　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,878,500 円  　　　　    221,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,203,457 円　（　　　　　　        16,356 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 221,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     856.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,215,800 円  
（　　　　　        51,423 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,310,100 円      
②総費用 4,203,457 円      
③純収益　①－② 16,106,643 円      
④建物等に帰属する純収益 13,215,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,890,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,762,490 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,749 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,062,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     269,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 摂津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　摂津市千里丘一丁目１７番２
 1209005008276-0000
2 　摂津市千里丘一丁目１７番９
 1209005008282-0000
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備考