令和6年1月15日　提出 門真 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -17 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市大池町６４１番３９ ｢大池町３３－１９｣ ②地積 　(㎡) 68   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｓ3 小規模住宅のほかに アパートが見られる 住宅地域 西5m私道 水道、ガス、下水 大和田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 大和田駅南方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅のほかアパートが見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持す るものと予測する。駅徒歩圏の立地条件、周辺環境等から、地価はやや上昇での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門真市及び隣接市の各鉄道沿線の住宅地域。需要層は主として市内居住の地縁者が中心で、周辺地域から の流入は少ない。大阪市にも隣接し、市内に大型事業所も立地しており、相対的な割安感から一定の住宅需要も見られ 、周辺では新規の住宅供給も見られる等、需要は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模１ ００㎡未満の小規模な物件が多く、新築戸建で総額３千万円前後～４千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅にアパート等も見られる住宅地域にあり、周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の 画地規模において経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地 域における住宅地の取引は、主に自己利用目的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [116.0] [101.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門真市内の人口はやや減少傾向、高齢化が続 くが、景気の緩やかな回復等により、市内に おける住宅需要は駅徒歩圏を中心に安定して いる。 小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ地域 で、地域要因に特段の変動は見られない。駅 徒歩圏に位置し、地価はやや上昇に転じてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％