令和6年1月15日　提出 門真 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -10 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　川崎　晃   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市北岸和田３丁目８９番１８ ｢北岸和田３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる住宅地 域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 大和田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 大和田駅南東方 2.3km 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多く見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、当分の間は同様の住環境を維持 すると予測する。また、当地域の住宅需要は安定的であり、やや上昇傾向に転じていると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に門真市および隣接市等の中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。需要者は地縁ある一次取得者 層や地域内の戸建分譲業者等である。バス便の住宅地については需要が限定的であるが、他のエリアと比較して値ごろ 感があることや、２階建住宅をプランニングできる３０坪程度の住宅地は、総額の観点からも選好性が高い。また、土 地建物の総額は約３，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格は、規範性高い取引事例を豊富に収集、選択して求めた価格である。一方、対象標準地 は２階建住宅のプランニングには最適な敷地規模であるものの、共同住宅の想定においては敷地規模が小さく困難であ る。また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であると判断したため、収益還元法の適用は断念した。以上を踏まえて、本件で は取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [139.7] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般物価水準や建設費の上昇を反映し、地価 水準は上昇傾向にある。ただし、国民全体の 所得水準や長期金利の動向には注視が必要で ある。 バス便の既成住宅地域であり、価格形成に影 響を及ぼす特段の変動要因は、認められない 。ただし、地価はやや上昇傾向に転じている 。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％