別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
羽曳野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽曳野 9-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣   TEL.
鑑定評価額 67,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽曳野市広瀬１７３番１
 ②地積
　(㎡)		 1,249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 倉庫

Ｓ2		 中小規模工場のほか
倉庫等が見られる工
業地域		 南6.9m市道 水道、ガス、下水 喜志

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．９ｍ市道 交通

施設		 喜志駅北東方

2.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧集落の外れに形成された一団の既成の工業地域であるが、注目すべき動きは少なく、今後も概ね現状を維持し
て推移していくものと予測する。地域及び市場の状況から、地価は当面堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南河内地域一帯を中心とした内陸型の工業地域である。需要者は圏内を拠点に活動する地元の中小企業を
中心に、製品倉庫等の物流拠点を求める企業が一般的である。圏内の工業地市場は全般に堅調である。当該標準地の地
域は規模的に小さい一団の工業地域であるものの、高速道路に比較的近く、近時の流通業務施設用地の需要増の影響も
あり、同様に価格は堅調である。規模や業種等により取引価額も様々であり、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏においては賃貸倉庫等も多く見られるが、相応の純収益を見込み難いため、収益価格は低位に試算された。
工業地の収益価格には理論的な説得力を認め得るものの、同一需給圏においては土地につき収益性に着目した価格形成
が十分に行われていないと考えられることから、当該標準地については、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格
を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討結果にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[145.1]		 [100.0]
100		 54,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心接近性が良好な大阪市近郊の工業地需要
は総じて堅調である。物価動向を中心に不確
実性が高まっているものの経済は緩やかに回
復している。

地域要因に格別の変動はない。高速道路への
接近性が認められる地域であり、流通関連施
設用地の拡大を背景に、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽曳野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０８

-7		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
東5.8m、
西2.6m、
三方路
１住居

(60,200)
b ０８０２

-1024		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.2m道路
、中間画地
準工
河川保全区域
(60,200)
c ０８１０

-5		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西8m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ０８１０

-22		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
e ５１０

-20		 堺市美原区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,472  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
75,771 		 100
[ 134.1]
56,503 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,500 
b (　           ) 
54,522  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,304 		 100
[ 103.0]
52,722 
52,700 
c (　           ) 
70,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
75,895 		 100
[ 142.6]
53,222 
53,200 
d (　           ) 
35,842  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,702 		 100
[  68.4]
53,658 
53,700 
e (　     35,027) 
35,027  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,027 		 100
[  63.7]
54,987 
55,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,400 円／㎡]  



羽曳野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,228,572 
3,983,540 
13,245,032 
10,885,000 
2,360,032 		 （　0.9486）
2,238,726 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     49,749,467 円　　　　（　     39,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽曳野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 650.00 Ｓ2 1,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,249 ㎡     60.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建工場兼倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼倉庫
1,300.00 
100.0 
1,300.00 
1,155 
1,501,500 		 6.0  9,009,000 
2.0  3,003,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,300.00 
100.0 
1,300.00 

1,501,500 		 9,009,000 
3,003,000 
⑨年額支払賃料      1,501,500 円　×　12ヶ月　＝　      18,018,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,018,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,441,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,576,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,009,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,883 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,003,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         569,129 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,228,572 円　　　　（　        13,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０２（賃）
　　　　-102		 1,537  
(   1,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,348 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,155 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０６（賃）
　　　　-104		 1,423  
(   1,373) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,152 
c ０８０２（賃）
　　　　-103		 1,413  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,102 
羽曳野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,050,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 540,540 円  　　　       18,018,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      555,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,487,500 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,983,540 円　（　　　　　　         3,189 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 70 ％　＋　0.0675 ×  15 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,885,000 円  
（　　　　　         8,715 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,228,572 円      
②総費用 3,983,540 円      
③純収益　①－② 13,245,032 円      
④建物等に帰属する純収益 10,885,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,360,032 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,238,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,792 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,749,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽曳野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽曳野市広瀬１７３番１
 1222000174667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
羽曳野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽曳野 9-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.
鑑定評価額 68,400,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽曳野市広瀬１７３番１
 ②地積
　(㎡)		 1,249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 倉庫

Ｓ2		 中小規模工場のほか
倉庫等が見られる工
業地域		 南6.9m市道 水道、ガス、下水 喜志

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．９ｍ市道 交通

施設		 喜志駅北東方

2.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後の中小工場のほか倉庫等が見られる工業地域であり、今後とも現状のまま維持すると思われる。工
業地として希少性や安値感から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪府南東部の中小規模の工場、倉庫等を中心とした工業地域。需要者の中心は、同圏域内の物流事業
や工場等の法人事業者である。近年物流施設等への移行が可能な地域については潜在的な需要が認められ、近隣地域内
においてもその影響から、需要は底堅い。取引価格は立地条件や画地条件等が個別の取引によって幅があるため、中心
となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用の中小規模工場、事業所が多い地域で、同一需給圏内における同規模工業地の取引価格水準との比較において
市場価格が決定される傾向にある。純粋な賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の相対的規範性がやや劣る。以上に
より、収益価格は参考に留め、広域に収集した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視して、代表標準地との
検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[144.1]		 [100.0]
100		 54,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 羽曳野市は、人口減少・高齢化が進んでおり
、全般的に宅地需要は弱い。しかし物流関連
をはじめとする工業地の需要は堅調である。


工場や倉庫が多い工業地域で、近年の流通業
務施設用地の需要増大の影響により、需要は
底堅く、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽曳野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０８

-11		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.7m市道
、中間画地
１住居

(60,188)
b ０８１１

-5		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西7m府道、
西4.7m、
南東5m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
c ０８０９

-1017		 河内長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m市道
、南西1.8m、
角地
工業

(60,200)
d ０８１０

-1035		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m市道、
中間画地
（都） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,023  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
63,199 		 100
[ 115.0]
54,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,000 
b (　           ) 
52,117  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
51,862 		 100
[  94.3]
54,997 
55,000 
c (　           ) 
63,930  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,930 		 100
[ 117.3]
54,501 
54,500 
d (　           ) 
50,208  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,317 		 100
[  95.5]
54,782 
54,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +5.4 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +4.2 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,800 円／㎡]  



羽曳野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,183,228 
4,226,092 
13,957,136 
11,631,400 
2,325,736 		 （　0.9486）
2,206,193 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     49,026,511 円　　　　（　     39,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽曳野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 650.00 Ｓ2 1,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,249 ㎡     60.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの工場兼倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼倉庫
1,300.00 
100.0 
1,300.00 
1,219 
1,584,700 		 6.0  9,508,200 
2.0  3,169,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,300.00 
100.0 
1,300.00 

1,584,700 		 9,508,200 
3,169,400 
⑨年額支払賃料      1,584,700 円　×　12ヶ月　＝　      19,016,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,016,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,521,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,495,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,508,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,475 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,169,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         600,665 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,183,228 円　　　　（　        14,558 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８１５（賃）
　　　　-1001		 1,293  
(   1,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,293 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,267 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,219 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８１５（賃）
　　　　-101		 1,178  
(   1,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,240 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽曳野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,122,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 570,492 円  　　　       19,016,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      570,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,589,500 円  　　　　    187,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,226,092 円　（　　　　　　         3,384 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 70 ％　＋　0.0675 ×  15 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,631,400 円  
（　　　　　         9,313 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,183,228 円      
②総費用 4,226,092 円      
③純収益　①－② 13,957,136 円      
④建物等に帰属する純収益 11,631,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,325,736 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,206,193 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,766 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,026,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽曳野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽曳野市広瀬１７３番１
 1222000174667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考