別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
羽曳野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽曳野 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　呉山　雅俊   TEL.
鑑定評価額 252,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽曳野市島泉８丁目３０５番２外
｢島泉８－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,062  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西14m府道、背面道 水道、ガス、下水 高鷲

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ府道　 交通

施設		 高鷲駅北方

600m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は沿道型店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、今後も現環境を維持するものと思
料される。当地域は豊富な車輌交通量を背景に、繁華性は比較的高く、需要は底堅いものと把握される。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽曳野市を中心に周辺市に及ぶ路線商業地域一円と判定される。主たる需要者は店舗事業を目論む個人事
業者又は法人等が想定される。当地域は豊富な車輌交通量を背景に、繁華性は比較的高く、需要は底堅いものと把握さ
れる。なお、市場の中心価格帯は取引件数が相対的に乏しく把握は難しいが、坪当たり４０万円程度と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 沿道型店舗用地の価格は収益性のみで価格決定される高度商業地域の店舗・事務所ビルと異なり、収益性もある程度は
考慮されるものの、自用目的としての価値にウェイトを置いて価格形成がなされているのが現状である。したがって、
本件では、比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    256,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[211.8]		 [101.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要は回復傾向にあるものの、
円安と物価上昇の影響により、収益維持が厳
しい業種も一部で見受けられる。


地域要因について特段の変動は認められない
。比較的豊富な車輌交通量を背景に、需要は
安定的であり、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +7.4
環境　　　　　　 +85.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽曳野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０８

-1022		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m府道、
北西4.1m、
二方路
準住居

(60,200)
b ０８０８

-1026		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
南5.7m、角地
準住居

(70,200)
c ０８０８

-1011		 羽曳野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3m市道、
西2.7m、角地
近商

(90,240)
d ０８１１

-1018		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西5.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e ０８０８

-16		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m府道、
北1m、角地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,574  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
113,562 		 100
[  93.7]
121,197 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
112,422  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
114,985 		 100
[  95.8]
120,026 
121,000 
c (　           ) 
136,018  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
140,325 		 100
[ 116.4]
120,554 
122,000 
d (　           ) 
156,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
162,517 		 100
[ 131.4]
123,681 
125,000 
e (　           ) 
94,286  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,606 		 100
[  76.6]
124,812 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.5 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



羽曳野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,111,486 
4,997,176 
19,114,310 
10,353,200 
8,761,110 		 （　0.9524）
8,344,081 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    177,533,638 円　　　　（　     86,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽曳野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 900.00 Ｓ1 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,062 ㎡     45.0 m x   55.0 m  前面道路：府道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建の路線型店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
900.00 
100.0 
900.00 
2,274 
2,046,600 		 5.0  10,233,000 
3.0  6,139,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

2,046,600 		 10,233,000 
6,139,800 
⑨年額支払賃料      2,046,600 円　×　12ヶ月　＝　      24,559,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,559,200 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,719,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,840,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,233,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,167 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,139,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,176,263 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,111,486 円　　　　（　        11,693 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０３（賃）
　　　　-4		 2,589  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,370 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,401 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,274 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０７（賃）
　　　　-105		 3,235  
(   3,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
2,432 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽曳野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 715,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 736,776 円  　　　       24,559,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,043,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,215,500 円  　　　　    143,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,997,176 円　（　　　　　　         2,423 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9524    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,353,200 円  
（　　　　　         5,021 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,111,486 円      
②総費用 4,997,176 円      
③純収益　①－② 19,114,310 円      
④建物等に帰属する純収益 10,353,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,761,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,344,081 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,047 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    177,533,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽曳野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽曳野市島泉八丁目３０５番２
 1222000127925-0000
2 　羽曳野市島泉八丁目３０５番５
 1222000127926-0000
3 　羽曳野市島泉八丁目３０８番１
 1222000127927-0000
4 　羽曳野市島泉八丁目３０９番
 1222000127928-0000
5 　羽曳野市島泉八丁目３１０番
 1222000127929-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
羽曳野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽曳野 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.
鑑定評価額 250,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽曳野市島泉８丁目３０５番２外
｢島泉８－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,062  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西14m府道、背面道 水道、ガス、下水 高鷲

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層路線型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ府道 交通

施設		 高鷲駅北方

600m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事業所等が建ち並ぶ府道沿いの路線商業地域で、今後も現状を維持しつつ推移すると思われる。路線商業
地として希少性から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層路線型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、羽曳野市及び周辺市の幹線道路沿いを中心とした商業地域。需要者の中心は、外食店舗や最寄品販売店
舗の多店舗展開を図る中堅以上の企業である。近年商業地の分散化と背後地人口の減少が続くなか、相応の交通量がみ
られ、競合店舗も目立つなど、根強い出店需要のある幹線道路沿いの地域である。規模や業種等の個別性により取引価
額も様々であり、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏においては賃貸店舗も多く見られるが、採算面で有利な既存の地主の土地活用によるものが多く、相応の純
収益を見込み難いため、収益価格は低位に試算された。同一需給圏においては土地につき収益性に着目した価格形成が
十分に行われていないと考えられることから、当該標準地については、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を
標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討結果にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    256,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[211.8]		 [101.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既存の駅前商業エリアは縮小傾向が見られる
。また国道１７０号沿いの複合商業施設開業
などで路線商業地は分散化が進んでいる。


幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地
域であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +7.4
環境　　　　　　 +85.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽曳野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０８

-1011		 羽曳野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3m市道、
西2.7m、角地
近商

(90,240)
b ０８０８

-16		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m府道、
北1m、角地
２中専

(60,200)
c ０８０８

-1026		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
南5.7m、角地
準住居

(70,200)
d ０８０８

-1022		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m府道、
北西4.1m、
二方路
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,018  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
140,325 		 100
[ 116.8]
120,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
94,286  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,606 		 100
[  79.4]
120,411 
122,000 
c (　           ) 
112,422  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
114,985 		 100
[  95.8]
120,026 
121,000 
d (　           ) 
111,574  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
113,562 		 100
[  95.6]
118,789 
120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.5 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



羽曳野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,600,276 
4,754,740 
17,845,536 
9,194,800 
8,650,736 		 （　0.9524）
8,238,961 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    175,297,043 円　　　　（　     85,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
羽曳野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 900.00 Ｓ1 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,062 ㎡     45.0 m x   55.0 m  前面道路：府道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建店舗の一棟貸し（屋外平面駐車場付き）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
900.00 
100.0 
900.00 
2,185 
1,966,500 		 8.0  15,732,000 
2.0  3,933,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

1,966,500 		 15,732,000 
3,933,000 
⑨年額支払賃料      1,966,500 円　×　12ヶ月　＝　      23,598,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,598,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,887,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,710,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,732,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,734 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,933,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         745,382 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,600,276 円　　　　（　        10,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０７（賃）
　　　　-103		 2,234  
(   2,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,234 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,275 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,185 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０５（賃）
　　　　-102		 2,547  
(   2,462) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,315 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
羽曳野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 635,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 707,940 円  　　　       23,598,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,078,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,079,500 円  　　　　    127,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,754,740 円　（　　　　　　         2,306 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9524    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,194,800 円  
（　　　　　         4,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,600,276 円      
②総費用 4,754,740 円      
③純収益　①－② 17,845,536 円      
④建物等に帰属する純収益 9,194,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,650,736 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,238,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,996 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    175,297,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 羽曳野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽曳野市島泉八丁目３０５番２
 1222000127925-0000
2 　羽曳野市島泉八丁目３０５番５
 1222000127926-0000
3 　羽曳野市島泉八丁目３０８番１
 1222000127927-0000
4 　羽曳野市島泉八丁目３０９番
 1222000127928-0000
5 　羽曳野市島泉八丁目３１０番
 1222000127929-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考