令和6年1月15日　提出 羽曳野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -20 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市はびきの５丁目５１０番７５ ｢はびきの５－１２－１２｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南西方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。駅接近性が劣 るが、広幅員かつ地勢平坦で、一定の需要が見込まれるため、地価は徐々に横ばいに近づくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽曳野市を中心とする近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。主な需要者は自用目的の一次取得者層であ り、地縁を有する者が大半である。駅接近性がやや劣るが、区画整然とした住宅団地で住環境は中庸であり、一定需要 に支えられ、地価は横ばいに近づきつつある。需要の中心価格帯は、標準地と同規模程度で土地１，０００万円程度、 中古戸建で２，０００万円程度まで、新築戸建で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近鉄南大阪沿線の住宅地域における取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められて いる。一方、自用目的が主体の戸建住宅地域であり、画地規模が小さく共同住宅の建築が困難かつ戸建住宅の賃貸市場 も未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、類似の標準地等との検討を踏まえ、市場実態を反映し た比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽曳野市の住宅地は選好性の高い一部の地域 で地価は上昇傾向を示す一方、大半の地域で は地価は横ばいに近づきつつも緩やかな下落 が継続している。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％