令和6年1月15日　提出 羽曳野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 9,610,000 円  １㎡当たりの価格 89,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市はびきの４丁目２９８番２７ ｢はびきの４－１４－１８｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.7m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特筆すべき変動は認められず、今後も現況を維持す るものと予測される。最寄駅への接近性等の利便性の問題から、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線各駅を最寄駅とする、羽曳野市及び隣接地域の住宅地域の圏域。主なな需要者は、自 用の居宅の取得を目的とする一次取得者層で、需要者の存する地域的な範囲は、同一需給圏内の居住者や地縁性を有す る者がほとんどであると推測される。交通接近性等に劣ることから選好性はやや弱く、需給は横ばいから弱含み傾向に ある。取引市場における中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する戸建住宅地域における取引市場の参加者は、住環境や周辺地域の同種の不動産との比較により、取引の 可否の決定をおこなうのが一般的である。また、標準地の画地規模では、経済合理性に合致する賃貸用不動産の想定は 非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。以上より本件では、代表標準地との価格の均衡に留意のうえ、 市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [ 88.9] [101.0] 100 89,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的な景況感の改善の影響から、地価が下 げ止まった地域が見られる一方、当市の住宅 地の地価は総体的には若干の弱含みの状態が 継続している。 駅よりバス便の小規模住宅地域であり、地域 要因に特に変動はなく、対象標準地周辺の需 要は依然として弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％