令和6年1月15日　提出 羽曳野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市羽曳が丘西２丁目４番６１ ｢羽曳が丘西２－４－６１｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 東6.1m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．１ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として熟成しており、地域要因に変動はなく当面現況を維持すると予測され る。最寄駅からバス便であること等から選好性は弱く、地価は依然として弱含み傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線各駅を最寄駅とする羽曳野市及び隣接地域に位置する、中規模戸建住宅地域の圏域。 需要者は、自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層が中心で、地縁性を有する者が大半と推測される。区画整然と した住宅団地ではあるが、最寄駅からの距離や取引総額がかさむ事等により需要は弱く、地価は下落傾向が継続してい る。取引市場の中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１，７００万円～１，８００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は中規模戸建住宅団地に存しており、用途地域等の公法上の規制や賃貸市場が未成熟なことによる賃料把握の困 難性から、収益価格が試算できなかった。また周辺地域では、居住の快適性や同種の不動産の取引価格との比較により 、取引の可否を決定をするのが通常である。以上より本件においては、代表標準地価格との比較検討も踏まえたうえで 、市場の実態を反映する実証的な価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [105.4] [102.0] 100 76,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的な景況感の改善の影響から、地価が下 げ止まった地域も見られるが、当市の住宅地 の地価は相対的には弱含みの状態が継続して いる。 地域要因に特筆すべき変動はない。最寄駅よ りバス便の区画整然とした大規模住宅団地に 位置し、需要に対して供給量が多く、市場性 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.6 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％