別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
柏原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏原 5-2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志   TEL.
鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏原市今町１丁目１８６番１３
｢今町１－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗兼住宅等が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南16m市道 水道、ガス、下水 柏原

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 柏原駅西方

110m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ柏原駅に近い商業地域で、近年、ＪＲ柏原駅周辺ではマンション建設も多く見られる。商業地の収益性も回
復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗併用住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏原市及び周辺市における駅前の商業地域と判定した。需要者は地縁的選好性を有する個人事業者及びに
小売、サービス業を営む法人等が中心である。近年、ＪＲ柏原駅周辺にマンション建設が続いており、地価は上昇傾向
で推移している。しかしながら、取引される規模や価格帯はまちまちであり、市場の中心となる価格帯は見出し難い状
況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求められたものであり、市場の実態を反映した規範性の高
い価格である。収益価格は当該地域が、小規模店舗、店舗併用住宅等が多い近隣商業地域であり、収益性の観点に着目
する事業者の需要も想定されるが、標準的な賃料水準の把握も困難であるため低位に求められた。よって、比準価格を
重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検証を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八尾 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    330,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[212.2]		 [100.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏原市の地価は、最寄駅からの距離等の利便
性、街路条件、繁華性等により地価水準に変
動が見られ、より一層二極化の様相を呈して
いる。

各種店舗等がみられる駅前の商業地域である
。ＪＲ柏原駅周辺にマンションの建設が続い
ており、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　+104.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２３２

-3		 柏原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.8m市道、
中間画地
商業

(100,288)
b ６２３２

-1002		 柏原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m府道、
南4.6m、角地
１住居
高度地区3種
都市計画道路
(80,200)
c ７３９８

-39		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ８９６２

-6		 八尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
近商

(90,270)
e ８９６２

-36		 八尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m府道、
南4.4m、
二方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,046  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,356 		 100
[  83.1]
159,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
159,000 
b (　           ) 
130,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
127,831 		 100
[  79.5]
160,794 
161,000 
c (　           ) 
162,407  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,407 		 100
[ 101.4]
160,165 
160,000 
d (　           ) 
192,696  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
192,696 		 100
[ 121.7]
158,337 
158,000 
e (　           ) 
184,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
180,838 		 100
[ 111.2]
162,624 
163,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



柏原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,725,278 
1,594,584 
6,130,694 
5,397,600 
733,094 		 （　0.9505）
696,806 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     15,484,578 円　　　　（　     87,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   177 ㎡     11.1 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗　２～３階：住宅　一棟貸しの店舗併用住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
150.00 
100.0 
150.00 
2,150 
322,500 		 6.0  1,935,000 
2.0  645,000 
一括
 2～ 3		 住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,173 
351,900 		 2.0  703,800 
2.0  703,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

674,400 		 2,638,800 
1,348,800 
⑨年額支払賃料        674,400 円　×　12ヶ月　＝　       8,092,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,092,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       647,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,445,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,638,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,348,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         255,625 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,725,278 円　　　　（　        43,646 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６２３２賃
　　　　-2		 3,075  
(   2,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[137.0]		 100
[100.0]
2,245 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６２３２賃
　　　　-3		 1,729  
(   1,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 77.7]		 100
[100.0]
2,225 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 468,000 円  　　　　     78,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 242,784 円  　　　        8,092,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      663,000 円  　　　　     78,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,000 円  　　　　     78,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,000 円  　　　　     78,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,594,584 円　（　　　　　　         9,009 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,397,600 円  
（　　　　　        30,495 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,725,278 円      
②総費用 1,594,584 円      
③純収益　①－② 6,130,694 円      
④建物等に帰属する純収益 5,397,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 733,094 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 696,806 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,937 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,484,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏原市今町一丁目１８６番１３
 1218000005105-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
柏原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏原 5-2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　坂口　由記   TEL.
鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏原市今町１丁目１８６番１３
｢今町１－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗兼住宅等が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南16m市道 水道、ガス、下水 柏原

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 柏原駅西方

110m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ柏原駅西側の近隣商業地域で、近年、柏原駅周辺では高層大型マンションの建設が進み、ファミリー世帯の
流入が認められる。駅前商業立地の稀少性から、地価は緩やかではあるが上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗併用住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏原市及び周辺における駅前の商業地域である。需要者は、地元住民を対象とした店舗を営む地縁性のあ
る地元事業者、法人、個人等が中心である。近年、ＪＲ柏原駅周辺に大規模高層マンションの建設が相次ぎ、ＪＲ、私
鉄複数路線利用の利便性等から地価は緩やかな上昇傾向で推移している。なお、用途や規模により価格帯はばらつき、
中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前商業地域であり、自己使用及び賃貸目的での店舗用地、事業所用地としての取引需要が見込まれるが、店舗の賃料
水準は立地、用途及び契約者の属性等で格差が大きく資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい
難い。したがって比準価格を重視し収益価格は参考に留め、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地の価格
との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八尾 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    330,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[212.2]		 [100.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏原市商圏は狭いため潜在的な需要は底堅い
。立地、繁華性等で地価動向はばらつくが上
昇エリアは増えつつある。


ＪＲ柏原駅西口駅前の小売店や再開発ビルの
見られる商業地域である。近年、駅周辺に大
型マンション建設が続き、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　+104.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２３２

-3		 柏原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.8m市道、
中間画地
商業

(100,288)
b ６４２２

-36		 柏原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m国道、
南5.6m、角地
２中専
高度地区2種
土砂災害警戒区域
(70,200)
c ７３９８

-39		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ７３４４

-2		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
近商

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,046  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,356 		 100
[  81.3]
162,800 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
114,865  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
111,296 		 100
[  69.9]
159,222 
159,000 
c (　           ) 
162,407  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,407 		 100
[ 101.4]
160,165 
160,000 
d (　           ) 
162,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,559 		 100
[ 102.0]
159,372 
159,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



柏原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,101,306 
1,600,540 
6,500,766 
5,709,000 
791,766 		 （　0.9505）
752,574 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     16,723,867 円　　　　（　     94,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   177 ㎡     11.1 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階住宅の店舗併用住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
150.00 
100.0 
150.00 
2,361 
354,000 		 4.0  1,416,000 
2.0  708,000 
一括
 2～ 3		 住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,200 
360,000 		 1.0  360,000 
1.0  360,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

714,000 		 1,776,000 
1,068,000 
⑨年額支払賃料        714,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,568,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,568,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       685,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,882,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,776,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,068,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         202,407 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,101,306 円　　　　（　        45,770 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６２３２賃
　　　　-1		 3,229  
(   3,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
2,563 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,361 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６２３２賃
　　　　-2		 3,075  
(   2,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
2,337 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,040 円  　　　        8,568,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      701,200 円  　　　　     82,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,600,540 円　（　　　　　　         9,043 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,709,000 円  
（　　　　　        32,254 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,101,306 円      
②総費用 1,600,540 円      
③純収益　①－② 6,500,766 円      
④建物等に帰属する純収益 5,709,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 791,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 752,574 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,252 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,723,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏原市今町一丁目１８６番１３
 1218000005105-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考