令和6年1月15日　提出 柏原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -9 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大江　文夫   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市本郷３丁目７９３番１９ ｢本郷３－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 柏原 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ７ｍ市道 交通 施設 柏原駅北西方 950m 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。交通接近性等にやや難があり、地価 は緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏原市及び隣接する八尾市等の住宅値で、ＪＲ関西本線や近鉄大阪線沿線の柏原市北部の住宅地域が中 心であるものと判定した。主たる需要者は、柏原市北部に居住ないし地縁を有する者が中心であり、外部からの転入は 比較的少ない。利便性等にやや難もあることから、地価はやや弱含みに推移している。市場での中心価格帯は、土地８ ０㎡程度付きの中古住宅で８００万円程度、新築戸建住宅では２３００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺に共同住宅等の収益物件は殆どなく、自用の戸建住宅取引が支 配的であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は市場での実際の取引事例から試算したもので説得力も高 いことからこれを採用し、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [160.6] [102.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や金利動向等、先行きの不透明感は拭 えない。柏原市内の住宅地は利便性等の良い 地域は概ね横這い、他はやや弱含みに推移。 地域要因に特段の変動はない。最寄駅からや や距離があり、地価は下落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％