令和6年1月15日　提出 柏原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -8 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　坂口　由記   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市大県４丁目１７２番１ ｢大県４－１０－２５｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南3.5m市道 水道、下水 堅下 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 堅下駅東方 480m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 旧集落の面影の残る住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく今後も同様の住環境を維持すると予測する。地価 は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄大阪線・ＪＲ関西本線沿線を中心とする市内駅徒歩圏の住宅地域である。地価については駅徒歩圏 の街路条件の良い平地にある住宅地では横這い乃至微増、丘陵地、高台、駅距離のある住宅地は下落傾向にある。駅徒 歩圏にあるが旧集落内にあるため当該エリアに対する需要は弱く、需要者は自己使用目的の市内居住者が中心である。 市場の中心価格帯は土地１５０㎡程度で１，２００万円程度、新築戸建は３，０００万円台半ばと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域特性の類似した周 辺類似地域内のもので説得力を有する。一方、周辺に共同住宅は殆ど見られず、また標準地の画地規模から収益物件の 想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総 額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [183.5] [104.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏原市の人口は微減傾向、高齢化が進んでい る。地価は丘陵地、高台エリアと駅徒歩圏平 坦地の二極化が認められる。 古くからの既成住宅地域で、地域要因に特段 の変動は認められない。地価は下落傾向に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％