令和6年1月15日　提出 柏原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -5 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大江　文夫   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市大正１丁目６２０番１２ ｢大正１－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 柏原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 柏原駅北西方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状程度で推移 するものと予想される。利便性良好な地域であり、地価は横ばいで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏原市及び隣接する八尾市等の住宅地域であり、ＪＲ関西本線及び近鉄大阪線沿線を中心とする柏原市 北部の駅徒歩圏内の住宅地域が中心である。主たる需要者は、柏原市北部に居住ないし地縁を有する者が中心である。 利便性良好なことから需要は概ね安定的に推移している。取引の中心価格帯は、土地８０㎡程度付きの中古住宅で１０ ００万円程度、新築戸建住宅で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域で、共同住宅等の収益物件が散見されるものの自用の戸建住宅取引が支配 的であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場での実際の取引を反映して説得力も高いことからこ れを採用し、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [127.7] [104.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や金利動向等、先行きの不透明感は拭 えない。柏原市内の住宅地は利便性等の良い 地域は概ね横這い、他はやや弱含みに推移。 地域要因に特段の変動はない。ＪＲ柏原駅の 徒歩圏内に位置する住宅地域として熟成して おり、地価は横ばいで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％