別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
箕面 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕面 5-4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　木島　巧   TEL.
鑑定評価額 800,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 箕面市船場東３丁目１番１
｢船場東３－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区8種
高度利用地区

(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 西60m国道、三方路 水道、ガス、下水 千里中央

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北急線延伸事業により箕面船
場阪大前駅が令和５年度末開
業予定		 街

路		 ６０ｍ国道 交通

施設		 千里中央駅北西方

1.6km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区8種
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、商業地域として概ね成熟しているが、北大阪急行線延伸事業により、駅前商業地域へ移行するため
、今後は容積率を活用した中高層店舗事務所地域として更に成熟の程度を高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    715,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、箕面市を中心とする北摂地域の商業地域である。需要者の中心は、収益物件を投資目的で購入する法人
事業者と投資家が中心である。船場地区のうち、標準地の存するエリアは北大阪急行電鉄の延伸により、駅前商業地域
へと移行するため、需要は旺盛である。需要の中心価格帯は位置や規模により異なるため、需要の中心となる価格帯は
見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は２０２４年３月に新駅が開業し、交通アクセスが向上する商業地域となる。比準価格を求めるに当たっては
収集の範囲を広げ、箕面市及び隣接市の商業地の事例を採用した。収益価格は、現況の利用方法である店舗付事務所地
を想定して求めたが、比準価格と比較しやや低位に求められた。収益価格は、想定によるリスクを否定できないため、
市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　箕面（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    650,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 箕面市の商業地に対する需要は、北大阪急行
線延伸の影響もあり、堅調である。地価は、
利便性の良好な物件については、上昇傾向で
推移している。

バス圏の商業地域であるが、北大阪急行線延
伸事業により、駅前商業地域に移行するため
、需要が増加し、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 箕面 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０８

-129		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西60m国道、
北西7.6m、
北東12m、
三方路
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
b １１０８

-134		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東7m、
二方路
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
c １１０９

-29		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北24.7m府道、
南東3.8m、
角地
商業
高度地区8種
(100,600)
d １１０８

-137		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南4m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
681,691  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
742,719 		 100
[ 113.0]
657,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
690,000 
b (　           ) 
519,848  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
557,196 		 100
[  79.1]
704,420 
740,000 
c (　           ) 
444,516  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
458,310 		 100
[  69.3]
661,342 
694,000 
d (　           ) 
405,163  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
405,163 		 100
[  57.3]
707,091 
742,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　 -10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    715,000 円／㎡]  



箕面 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内のため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

212,775,422 
44,137,595 
168,637,827 
139,320,000 
29,317,827 		 （　0.9533）
27,948,684 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    681,675,220 円　　　　（　    580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕面 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 1,066.14 Ｓ7F1B 8,401.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区8種
高度利用地区		 100 ％   600 ％   600 ％   1,176 ㎡     25.0 m x   48.0 m  前面道路：国道     　  60.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３階以上は事務所（フロアー貸し）を想定した。 ⑦有効率　  66.4 ％
の理由		 このタイプの建物としては標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
2,026.14 
34.1 
690.84 
4,950 
3,419,658 		 10.0  34,196,580 
5.0  17,098,290 

 2～ 2		 店舗
975.14 
83.6 
815.24 
3,950 
3,220,198 		 10.0  32,201,980 
3.0  9,660,594 

 3～ 7		 事務所
975.14 
83.6 
815.24 
2,700 
2,201,148 		 6.0  13,206,888 
2.0  4,402,296 
地下
 1～ 1
524.74 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,401.72 
66.4 
5,582.28 

17,645,596 		 132,433,000 
48,770,364 
⑨年額支払賃料     17,645,596 円　×　12ヶ月　＝　     211,747,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,582.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,056,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       211,747,152 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      13,056,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    17,984,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 206,818,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       132,433,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,218,384 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       48,770,364 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       4,738,138 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     212,775,422 円　　　　（　       180,931 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０３（賃）
　　　　-13		 4,038  
(   3,928) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
5,060 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,209 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０３（賃）
　　　　-15		 3,176  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 68.0]		 100
[100.0]
5,368 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箕面 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,640,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,744,095 円  　　　      224,803,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,073,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,360,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,160,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,160,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,137,595 円　（　　　　　　        37,532 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   8,401.72 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 139,320,000 円  
（　　　　　       118,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 212,775,422 円      
②総費用 44,137,595 円      
③純収益　①－② 168,637,827 円      
④建物等に帰属する純収益 139,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,317,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,948,684 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,766 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    681,675,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕面 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　箕面市船場東三丁目１番１
 1211000052774-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
箕面 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕面 5-4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二   TEL.
鑑定評価額 800,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 箕面市船場東３丁目１番１
｢船場東３－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区8種
高度利用地区

(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 西60m国道、三方路 水道、ガス、下水 千里中央

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和６年３月に北大阪急行延
伸、箕面萱野駅、箕面船場阪
大前駅が開業。		 街

路		 ６０ｍ国道 交通

施設		 千里中央駅北西方

1.6km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区8種
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は新駅開業に伴い駅前商業地域となることから、著しい発展が期待される地域である。周辺地ではマン
ション建築も行われている。土地需要は強含んでおり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    716,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    578,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北摂地区の商業地域である。主たる需要者は、収益獲得目的の投資家が中心であり、周辺地域ではマンシ
ョンデベロッパーの参入も見られる。近隣地域は、新御堂筋からの視認性に優れる上、新駅開業に伴い駅直結の商業地
域となることから用途の多様性が認められ、特に需要は強含んでいる。その傾向は開業後もしばらくは続くものと予測
する。需要の中心となる価格帯は土地のみの場合、約１，０００㎡程度の画地で６億円～８億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある商業地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格である
。一方、収益価格は最有効使用の店舗兼事務所を想定し、昨今の賃貸市場動向を分析の上で試算を行った。当該地域の
需要者は収益性、市場性を考慮して意思決定を行うと思われる。よって、比準価格と収益価格を関連づけて、前年標準
地の価格並びに市場の動向を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　箕面（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    650,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 箕面市の駅前商業地や北急延伸の影響を受け
る商業地の地価は上昇傾向である。路線商業
地や郊外の商業地についてもやや上昇傾向。


新駅開業に伴い駅前商業地域となることから
需要は強含んでおり、地価は上昇傾向である
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 箕面 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０８

-129		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西60m国道、
北西7.6m、
北東12m、
三方路
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
b １１０８

-134		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東7m、
二方路
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
c １００１

-27019		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東50m国道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
d １０１６

-27101		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,380)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
681,691  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
742,719 		 100
[ 108.0]
687,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
722,000 
b (　           ) 
519,848  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
557,196 		 100
[  82.8]
672,942 
707,000 
c (　           ) 
550,282  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
587,354 		 100
[  87.2]
673,571 
707,000 
d (　           ) 
720,825  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
785,699 		 100
[ 111.8]
702,772 
738,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    716,000 円／㎡]  



箕面 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

207,809,057 
43,108,846 
164,700,211 
135,450,000 
29,250,211 		 （　0.9533）
27,884,226 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    680,103,073 円　　　　（　    578,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕面 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 1,066.14 Ｓ7F1B 8,401.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区8種
高度利用地区		 100 ％   600 ％   600 ％   1,176 ㎡     25.0 m x   48.0 m  前面道路：国道     　  60.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３階以上は事務所（フロアー貸し）を想定した。 ⑦有効率　  66.4 ％
の理由		 このタイプの建物としては標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
2,026.14 
34.1 
690.84 
4,910 
3,392,024 		 10.0  33,920,240 
5.0  16,960,120 

 2～ 2		 店舗
975.14 
83.6 
815.24 
3,850 
3,138,674 		 10.0  31,386,740 
3.0  9,416,022 

 3～ 7		 事務所
975.14 
83.6 
815.24 
2,650 
2,160,386 		 6.0  12,962,316 
2.0  4,320,772 
地下
 1～ 1
524.74 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,401.72 
66.4 
5,582.28 

17,332,628 		 130,118,560 
47,980,002 
⑨年額支払賃料     17,332,628 円　×　12ヶ月　＝　     207,991,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,582.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       207,991,536 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    17,560,923 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 201,950,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       130,118,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,197,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       47,980,002 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       4,661,353 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     207,809,057 円　　　　（　       176,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０８（賃）
　　　　-9		 4,662  
(   4,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,166 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,167 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,910 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０３（賃）
　　　　-7		 6,430  
(   6,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
5,206 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箕面 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,400,000 円  　　　　  2,100,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,585,346 円  　　　      219,511,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,073,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,850,000 円  　　　　  2,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,100,000 円  　　　　  2,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,100,000 円  　　　　  2,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,108,846 円　（　　　　　　        36,657 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　   8,401.72 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 135,450,000 円  
（　　　　　       115,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 207,809,057 円      
②総費用 43,108,846 円      
③純収益　①－② 164,700,211 円      
④建物等に帰属する純収益 135,450,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,250,211 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,884,226 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,711 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    680,103,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     578,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕面 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　箕面市船場東三丁目１番１
 1211000052774-0000
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備考