令和6年1月15日　提出 箕面 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -27 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　川上　修二   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市森町南１丁目１５番１１ ｢森町南１－１５－１７｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北6.6m市道 水道、ガス、下水 千里中央 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．６ ｍ市道 交通 施設 千里中央駅北西方 13.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、今後とも現況程度で推移していくと思われ る。地価はやや上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大規模に開発された箕面森町住宅団地及び豊能町西部の住宅団地内の住宅地域。箕面森町住宅団地は、 住宅団地としての熟成度を増してきている。需要者の中心は、大阪府北部の居住者で、自己居住の住宅取得を目的とす る一次取得者である。土地は地積１８０㎡では１３００～１４００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己所有の戸建住宅地域であり、類似地域の住宅地の取引事例を採用して比準価格を求めた。アパート等の収益物件 はなく、その他の収益物件としては戸建住宅が賃貸されるケースもほとんどない。戸建の賃貸市場はない。収益価格は 試算せず、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊能 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 59.7] [100.0] 100 73,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加、取引価格は駅徒歩圏、 新駅の影響がある地域で上昇。取引件数は減 少している。箕面船場駅前土地区画整理事業 が進捗中である。 住宅地としての熟成度が増し、生活様式の変 化等による郊外住宅地の需要増から地価は上 昇した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％