別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
箕面 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕面 -19 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.
鑑定評価額 72,100,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 箕面市船場西１丁目２０番９
｢船場西１－１２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区4種

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅のほかにマ
ンションが見られる
住宅地域		 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 千里中央

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．３
ｍ市道		 交通

施設		 千里中央駅北西方

2.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現況を維持していくものと予測する。新駅の開業
により利便性が大きく向上することから、期待感が高まっており、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は箕面市に存する北大阪急行線沿線の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者は箕面
市及びその周辺市域に在住の一般個人であり、一部圏外からの転入も認められる。対象標準地周辺では新駅開業に伴い
、利便性が大きく向上することから、需要が高まっており、高値での取引も散見され、地価は大きく上昇している。当
該圏域における中心となる価格帯は、土地約２００～３００㎡程度で５５００万円～８５００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は一般の戸建住宅の外、共同住宅も見られる住宅地域であり、自己利用目的の取引が大半を占
めるため、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方、投資物件としての市場はやや未成熟
な状況にあり、収益を目的とした取引が行われることは少なく、収益価格の説得力はやや劣るものと判断される。以上
より、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　箕面 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 49.2]		 [103.0]
100		 274,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 箕面市の住宅地の不動産市場は概ね安定的で
ある。地価は地域により二極化しており、利
便性の良好な地域では、上昇傾向で推移して
いる。

箕面市に存する一般住宅、共同住宅が建ち並
ぶ住宅地域である。新駅の開業により、周辺
地域の利便性は大きく向上するものと考えら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箕面 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０２

-16		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.6m市道、
北4.6m、角地
１中専
高度3種最高12m
(70,200)
b １１０２

-142		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高12m
(60,200)
c １１０２

-108		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.4m市道
、中間画地
２住居
高度7種最高12m
(60,200)
d １１０３

-25		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15.8m府道、
中間画地
２中専
高度地区4種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,176  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
286,071 		 100
[ 107.0]
267,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
277,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
282,135 		 100
[ 105.5]
267,427 
275,000 
c (　           ) 
275,186  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
284,270 		 100
[  99.0]
287,141 
296,000 
d (　           ) 
254,027  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
254,027 		 100
[  94.8]
267,961 
276,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



箕面 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,610,890 
1,613,574 
6,997,316 
4,730,600 
2,266,716 		 （　0.9526）
2,159,274 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     51,411,286 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕面 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区4種
 60 ％   200 ％   200 ％   262 ㎡     12.6 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約５８㎡、６戸、駐車場６台 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
87.0 
113.10 
1,850 
209,235 		 3.0  627,705 
1.0  209,235 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,046 
239,382 		 3.0  718,146 
1.0  239,382 

 3～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,100 
245,700 		 3.0  737,100 
1.0  245,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
89.0 
347.10 

694,317 		 2,082,951 
694,317 
⑨年額支払賃料        694,317 円　×　12ヶ月　＝　       8,331,804 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,331,804 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       735,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,460,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,082,951 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,163 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          694,317 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         131,587 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,610,890 円　　　　（　        32,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１１１（賃）
　　　　-5		 2,073  
(   2,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,182 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,086 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,046 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１０６（賃）
　　　　-8		 2,009  
(   1,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,050 
c １１０８（賃）
　　　　-4		 2,233  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,025 
箕面 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 381,500 円  　　　　     76,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 275,874 円  　　　        9,195,804　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      648,500 円  　　　　     76,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,613,574 円　（　　　　　　         6,159 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,730,600 円  
（　　　　　        18,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,610,890 円      
②総費用 1,613,574 円      
③純収益　①－② 6,997,316 円      
④建物等に帰属する純収益 4,730,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,266,716 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,159,274 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,411,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕面 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　箕面市船場西一丁目２０番９
 1211000043849-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
箕面 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕面 -19 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二   TEL.
鑑定評価額 72,300,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 箕面市船場西１丁目２０番９
｢船場西１－１２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区4種

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅のほかにマ
ンションが見られる
住宅地域		 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 千里中央

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．３
ｍ　市道		 交通

施設		 千里中央駅北西方

2.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中規模の戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、現状の環境のまま推移するも
のと予測する。新駅開業を控えて需要が強含んでいることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は箕面市、及び豊中市の新駅開業により影響を受ける住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に在住
の比較的所得水準の高い需要者層である。元来、生活利便性は良好であったが、新駅開業により交通接近性が向上する
ことから需要は強含んでいる。開業を目前に控え、地価は大きく上昇している。需要の中心となる価格帯は土地のみの
場合、約２５０㎡程度の画地で７，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は箕面市に存する新駅開業により影響を受ける住宅地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した
価格である。一方、当該地域は共同住宅も見られる地域であることから、共同住宅を想定し収益価格を試算したが、十
分な有効活用が困難で、収益価格は低位に求められた。よって、収益価格は参酌に留め、市場の実態を反映して規範性
を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　箕面 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 49.2]		 [103.0]
100		 274,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 箕面市の人口は増加傾向。住宅地の地価は、
最寄駅徒歩圏内及び新駅の影響を受ける地域
を中心に上昇傾向にある。


居住環境が良好な上、箕面船場阪大前駅徒歩
圏となることから、需要は強く地価は上昇傾
向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箕面 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０２

-107		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.7m市道
、中間画地
２中専
高度4種最高16m
(60,188)
b １１０３

-5		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.6m市道
、中間画地
２中専
高度地区3種
(60,184)
c １１０２

-130		 箕面市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高12m
(60,200)
d １１０２

-122		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高12m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
265,971  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
262,356 		 100
[  89.3]
293,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
224,478  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
224,256 		 100
[  87.5]
256,293 
264,000 
c (　           ) 
230,363  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
239,030 		 100
[  94.1]
254,017 
262,000 
d (　           ) 
245,361  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
257,508 		 100
[  97.0]
265,472 
273,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    276,000 円／㎡]  



箕面 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,540,714 
1,531,125 
7,009,589 
4,730,600 
2,278,989 		 （　0.9526）
2,170,965 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     51,689,643 円　　　　（　    197,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕面 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区4種
 60 ％   200 ％   200 ％   262 ㎡     12.6 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ。約５８㎡：６戸。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
87.0 
113.10 
1,850 
209,235 		 2.0  418,470 
2.0  418,470 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,000 
234,000 		 2.0  468,000 
2.0  468,000 

 3～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,000 
234,000 		 2.0  468,000 
2.0  468,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
89.0 
347.10 

677,235 		 1,354,470 
1,354,470 
⑨年額支払賃料        677,235 円　×　12ヶ月　＝　       8,126,820 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,126,820 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       719,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,271,554 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,354,470 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,461 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,354,470 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         256,699 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,540,714 円　　　　（　        32,598 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０８（賃）
　　　　-4		 2,233  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,025 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,072 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１１１（賃）
　　　　-5		 2,073  
(   2,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,139 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箕面 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 305,200 円  　　　　     76,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 269,725 円  　　　        8,990,820　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      648,500 円  　　　　     76,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,531,125 円　（　　　　　　         5,844 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,730,600 円  
（　　　　　        18,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,540,714 円      
②総費用 1,531,125 円      
③純収益　①－② 7,009,589 円      
④建物等に帰属する純収益 4,730,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,278,989 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,170,965 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,689,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     197,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕面 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　箕面市船場西一丁目２０番９
 1211000043849-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考