令和6年1月15日　提出 箕面 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -13 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市粟生間谷東７丁目２４０番１８８ ｢粟生間谷東７－３－９｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北4.6m市道 水道、ガス、下水 北千里 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 北千里駅北方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域であり、特段の地域要因の変化は認められず、 今後も概ね現況を維持していくものと予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は箕面市に存する阪急千里線沿線の低層の一般住宅を中心とした住宅地域と判定した。需要者は箕面市等に 在住の一般個人であり、一部圏外からの転入も認められる。箕面市おいては、最寄駅から徒歩圏外となる利便性の劣る 住宅地の需要はやや低位にあり、地価は概ね横ばいから緩やかな下落となっている。当該圏域の中心となる価格帯は、 土地約１５０～２００㎡で１６００万円～２２００万円程度、新築戸建住宅は総額約４０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は低層の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。取引は自己利用目的が中心で あり、収益性を目的とした取引はほとんど見られず、収益物件の建築は現実的ではないため、収益還元法の適用は断念 した。比準価格は、箕面市に存する住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し説得力は高い。以上より、 比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [122.2] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の住宅地の不動産市場は概ね安定的で ある。地価は地域により二極化しており、利 便性の劣る地域では、横ばいまたは下落傾向 で推移している。 箕面市に存する最寄駅から距離を有する一般 住宅が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域で ある。特段の地域要因の変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％