別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
箕面 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕面 -8 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　松永　明   TEL.
鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 箕面市牧落３丁目１３番１５外
｢牧落３－１３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区4種

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等も見られる住
宅地域		 東7.4m市道 水道、ガス、下水 牧落

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北７．４
ｍ　市道		 交通

施設		 牧落駅東方

800m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に共同住宅等もみられる住宅地域として熟成しており、現在の住宅地域としての住環境を維持して
いくものと予測する。地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線・阪急箕面線沿線のうち池田市・箕面市・豊中市北部の住宅地域。需要者の中心は同一需給
圏内の居住者であるが圏外からの転入も認められる。箕面市内の駅徒歩圏内の住宅地域は需要が根強く、需給動向は概
ね安定的である。土地は１５０㎡～２５０㎡程度で３５００万円～６０００万円程度、新築戸建物件は５０００万円～
８０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　一般住宅を中心とする住宅地域で高度利用が標準的ではない地域であるため収益価格は低位に試算された。居住の快
適性を重視する住宅地域で自己使用目的の取引がほとんどであるので、代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市
場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　箕面 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[102.0]		 100
[110.1]		 [102.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 箕面市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベ
ッドタウンとして箕面市の不動産市況は概ね
安定的であり、地価も横這い乃至若干の上昇
傾向で推移した。

箕面市南西部の駅に近い住宅地域として需給
動向は安定的であり、地価は若干の上昇傾向
で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箕面 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０３

-28		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.1m市道、
中間画地
準住居
高度地区4種
(60,160)
b １１０８

-128		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5.5m市道、
西5m、角地
１低専
高度地区1種
特別用途地区
(60,150)
c １１１１

-23		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.3m市道、
中間画地
２中専
高度地区4種
特別用途地区
(60,200)
d １１０３

-29		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.6m市道、
南2.6m、角地
１中専
高度地区3種
(60,184)
e １１０２

-5		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
216,138  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
215,496 		 100
[  92.0]
234,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
239,000 
b (　           ) 
196,890  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
198,995 		 100
[  88.0]
226,131 
231,000 
c (　           ) 
247,456  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
246,243 		 100
[  98.0]
251,268 
256,000 
d (　           ) 
186,858  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.6]
196,631 		 100
[  90.0]
218,479 
223,000 
e (　           ) 
133,461  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  62.0]
219,565 		 100
[ 101.0]
217,391 
222,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -38.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    234,000 円／㎡]  



箕面 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,233,381 
1,305,176 
5,928,205 
4,048,600 
1,879,605 		 （　0.9526）
1,790,512 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     42,631,238 円　　　　（　    176,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕面 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区4種
 60 ％   200 ％   200 ％   242 ㎡     14.9 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ。約５３㎡：６戸。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
87.0 
104.40 
1,730 
180,612 		 2.0  361,224 
2.0  361,224 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,770 
191,160 		 2.0  382,320 
2.0  382,320 

 3～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,770 
191,160 		 2.0  382,320 
2.0  382,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
89.0 
320.40 

562,932 		 1,125,864 
1,125,864 
⑨年額支払賃料        562,932 円　×　12ヶ月　＝　       6,755,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,755,184 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       609,535 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,009,649 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,125,864 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,358 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,125,864 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         213,374 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,233,381 円　　　　（　        29,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１１１（賃）
　　　　-9		 1,695  
(   1,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,883 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,837 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,770 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１１１（賃）
　　　　-4		 1,737  
(   1,706) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,791 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箕面 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,200 円  　　　　     65,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 228,576 円  　　　        7,619,184　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      555,000 円  　　　　     65,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,305,176 円　（　　　　　　         5,393 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,048,600 円  
（　　　　　        16,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,233,381 円      
②総費用 1,305,176 円      
③純収益　①－② 5,928,205 円      
④建物等に帰属する純収益 4,048,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,879,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,790,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,399 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,631,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     176,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕面 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　箕面市牧落三丁目１３番１５
 1211000081027-0000
2 　箕面市牧落三丁目１３番１８
 1211000081030-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
箕面 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕面 -8 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.
鑑定評価額 56,900,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 箕面市牧落３丁目１３番１５外
｢牧落３－１３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区4種

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等も見られる住
宅地域		 東7.4m市道 水道、ガス、下水 牧落

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７．４
ｍ市道		 交通

施設		 牧落駅東方

800m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変化は認められず、今後も概ね現況を維持
していくものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、箕面市に存する阪急箕面線沿線に一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ、比較的利便性の良好な住宅地域と
判定した。需要者は、箕面市等に在住する一般個人であり、一部圏外からの転入も認められる。箕面市においては、最
寄駅から徒歩圏に存する住宅地の需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移している。当該圏域における中心となる
取引は、土地約２００㎡～２５０㎡で４７００～６０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は一般の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自己利用目的の取引が大半を占めるため、対
象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方、投資物件としての市場は未成熟な状況にあり、収
益性を重視した取引が行われることは少なく、収益価格の説得力は劣るものと判断される。以上より、比準価格を標準
に、代表標準地との検討も踏まえ、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　箕面 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[102.0]		 100
[110.1]		 [102.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 箕面市の住宅地の不動産市場は概ね安定的で
ある。地価は地域により二極化しており、利
便性の良好な地域では、上昇傾向で推移して
いる。

箕面市に存する最寄駅から徒歩圏の利便性の
良好な住宅地域である。特段の地域要因の変
動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箕面 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０３

-16		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(60,160)
b １１０３

-5		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.6m市道
、中間画地
２中専
高度地区3種
(60,184)
c １１０３

-28		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.1m市道、
中間画地
準住居
高度地区4種
(60,160)
d １１０３

-18		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.8m市道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(60,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,850  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
236,381 		 100
[ 102.4]
230,841 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
235,000 
b (　           ) 
224,478  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
224,256 		 100
[  94.7]
236,807 
242,000 
c (　           ) 
216,138  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
215,496 		 100
[  94.0]
229,251 
234,000 
d (　           ) 
190,114  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
189,361 		 100
[  82.7]
228,973 
234,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



箕面 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,398,532 
1,400,703 
5,997,829 
4,135,400 
1,862,429 		 （　0.9526）
1,774,150 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     42,241,667 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕面 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区4種
 60 ％   200 ％   200 ％   242 ㎡     14.9 m x   16.3 m  前面道路：市道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、６戸、平均専有面積約５３㎡、駐車場６台 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
87.0 
104.40 
1,780 
185,832 		 3.0  557,496 
1.0  185,832 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,811 
195,588 		 3.0  586,764 
1.0  195,588 

 3～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,900 
205,200 		 3.0  615,600 
1.0  205,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
89.0 
320.40 

586,620 		 1,759,860 
586,620 
⑨年額支払賃料        586,620 円　×　12ヶ月　＝　       7,039,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,039,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       632,275 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,271,165 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,759,860 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          586,620 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         111,176 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,398,532 円　　　　（　        30,572 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０３（賃）
　　　　-10		 1,680  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,768 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,847 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,811 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１１１（賃）
　　　　-2		 2,013  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,926 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箕面 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,500 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 237,103 円  　　　        7,903,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      566,900 円  　　　　     66,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,400,703 円　（　　　　　　         5,788 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,135,400 円  
（　　　　　        17,088 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,398,532 円      
②総費用 1,400,703 円      
③純収益　①－② 5,997,829 円      
④建物等に帰属する純収益 4,135,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,862,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,774,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,331 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,241,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕面 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　箕面市牧落三丁目１３番１５
 1211000081027-0000
2 　箕面市牧落三丁目１３番１８
 1211000081030-0000
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備考