別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和泉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和泉 5-3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　来島　裕   TEL.
鑑定評価額 600,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和泉市いぶき野５丁目６番４
｢いぶき野５－６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 4,000  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗兼作業場

Ｓ2		 自動車販売店その他
大型店舗が多い路線
商業地域		 南西30m市道、南東側道 水道、ガス、下水 和泉中央

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層沿道型店舗の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 和泉中央駅南東方

370m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 和泉中央線沿いの路線商業地域であり、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。地価
は景況及び地域性等を反映し、上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層沿道型店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は泉州一円の幹線道路沿いの路線商業地域等である。全国展開の企業や地元有力企業による店舗の出店が多
いが、入れ替わりも比較的多く、ロードサイドの地域性によって需要は二極化の状況にある。店舗展開の形態としては
、リースバック方式（建設協力金方式）による借家のほか、借地（事業用定期借地等）により建物は自社で所有するケ
ースなど業種・業態により様々である。なお、業種・業態により画地規模に差異があり、中心価格帯は判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地の取引事例を収集・選択の上、補修正を行って求めたものであり、不動産市場の実態を反映した実
証的で説得力の有る価格が得られたものと考える。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質を表す理論的な価格で
あるが、収益性を重視した不動産市場の熟成度が低いこと等により、やや規範性に劣る。よって、比準価格を標準に、
収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　泉大津 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.2]		 [103.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少、高齢化率は上昇傾向にあ
る。不動産市況は総じて回復基調にあるが、
エリアにより需要は二極化の状況にある。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和泉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０４

-13		 泉大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.2m市道
、中間画地
準工

(70,200)
b ６０４

-22		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ６０２

-13		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.4m府道
、中間画地
近商

(86,279)
d ６０９

-1		 岸和田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東9.5m市道
、南東3.3m、
南西3.2m、
三方路
商業

(100,400)
e ６１３

-29		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.7m市道
、南東3.6m、
角地
１住居

(60,188)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,563  		 100
[  80.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,856 		 100
[  73.2]
145,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
95,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
114,669 		 100
[  77.1]
148,728 
153,000 
c (　           ) 
101,317  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
115,164 		 100
[  76.1]
151,332 
156,000 
d (　           ) 
103,822  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
109,187 		 100
[  72.1]
151,438 
156,000 
e (　           ) 
103,630  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
115,144 		 100
[  76.1]
151,306 
156,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



和泉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

73,075,186 
14,544,208 
58,530,978 
38,235,600 
20,295,378 		 （　0.9490）
19,260,314 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    409,793,915 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和泉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層沿道型店舗 1,800.00 Ｓ2 3,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   4,000 ㎡     45.0 m x   79.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の沿道型店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
3,600.00 
100.0 
3,600.00 
1,723 
6,202,800 		 7.0  43,419,600 
3.0  18,608,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,600.00 
100.0 
3,600.00 

6,202,800 		 43,419,600 
18,608,400 
⑨年額支払賃料      6,202,800 円　×　12ヶ月　＝　      74,433,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,433,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,443,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,990,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,419,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         390,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       18,608,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       5,694,170 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      73,075,186 円　　　　（　        18,269 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１０（賃）
　　　　-1		 1,868  
(   1,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,966 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,723 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０５（賃）
　　　　-8		 1,757  
(   1,618) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,849 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和泉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,677,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,233,008 円  　　　       74,433,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,764,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,751,500 円  　　　　    559,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       559,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       559,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,544,208 円　（　　　　　　         3,636 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 559,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　   3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,235,600 円  
（　　　　　         9,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 73,075,186 円      
②総費用 14,544,208 円      
③純収益　①－② 58,530,978 円      
④建物等に帰属する純収益 38,235,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,295,378 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,260,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,815 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    409,793,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和泉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和泉市いぶき野五丁目６番４
 1227001167839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和泉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和泉 5-3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　郷原　淳嗣   TEL.
鑑定評価額 600,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和泉市いぶき野５丁目６番４
｢いぶき野５－６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 4,000  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗兼作業場

Ｓ2		 自動車販売店その他
大型店舗が多い路線
商業地域		 南西30m市道、南東側道 水道、ガス、下水 和泉中央

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層沿道型店舗等の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 和泉中央駅南東方

370m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層大型店舗等が立地する路線商業地域で、今後も商業地域として成熟、発展していくと予測する。相応の繁華
性を有しており、最寄駅の接近性も良好で、需給は旺盛なため、地価も上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層沿道型店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、和泉市及び堺市、岸和田市等の路線商業地域である。需要者の中心は、沿道型店舗としてチェーン展開
する法人や、事業所目的に取得する地元企業、豊富な資金力を有する事業主など様々である。相応の繁華性を有する路
線商業地域にあり、最寄駅の接近性も良好で、和泉中央駅周辺の商業施設や戸建開発の影響、コロナ禍の落ち着きもあ
って需給は旺盛である。なお、業種業態により画地規模にも差異があり、中心価格帯は判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いに低層店舗等が立地する地域である。自用目的等の取引が多く、商業用賃貸市場の成熟の程度
が低い地域でもある。その為、収益価格は理論的な価格ではあるが比準価格に比べやや低位に試算された。一方、比準
価格は規範性の高い取引事例を収集、選択したものである。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を
標準に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　泉大津 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.2]		 [103.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の落ち着きによりホテルや店舗等で
は回復が見られるが、インフレによる資材価
格高騰等の影響もあり不動産市況には不透明
性も存する。

価格形成要因に影響を与える特記すべき地域
要因の変動はない。



価格形成要因に影響を与える特記すべき個別
的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和泉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１３

-29		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.7m市道
、南東3.6m、
角地
１住居

(60,188)
b ６０４

-22		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ６０９

-1		 岸和田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東9.5m市道
、南東3.3m、
南西3.2m、
三方路
商業

(100,400)
d ６１０

-22		 和泉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m府道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,630  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
115,144 		 100
[  73.7]
156,233 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
95,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
114,669 		 100
[  76.2]
150,484 
155,000 
c (　           ) 
103,822  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
109,187 		 100
[  73.9]
147,750 
152,000 
d (　           ) 
84,841  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
88,777 		 100
[  61.5]
144,353 
149,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



和泉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,231,524 
14,779,216 
62,452,308 
38,782,800 
23,669,508 		 （　0.9490）
22,462,363 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    477,922,617 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和泉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層沿道型店舗 1,800.00 Ｓ2 3,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   4,000 ㎡     45.0 m x   79.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用等により鉄骨造２階建店舗の一括貸を想定。沿道型店舗のため駐車場確保により使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
3,600.00 
100.0 
3,600.00 
1,821 
6,555,600 		 7.0  45,889,200 
3.0  19,666,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,600.00 
100.0 
3,600.00 

6,555,600 		 45,889,200 
19,666,800 
⑨年額支払賃料      6,555,600 円　×　12ヶ月　＝　      78,667,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        78,667,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,866,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,800,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,889,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         413,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       19,666,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       6,018,041 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,231,524 円　　　　（　        19,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１（賃）
　　　　-8		 2,018  
(   2,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,062 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,986 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,821 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１０（賃）
　　　　-1		 1,868  
(   1,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,906 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和泉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,701,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,360,016 円  　　　       78,667,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,764,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,819,500 円  　　　　    567,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       567,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       567,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,779,216 円　（　　　　　　         3,695 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 567,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,782,800 円  
（　　　　　         9,696 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,231,524 円      
②総費用 14,779,216 円      
③純収益　①－② 62,452,308 円      
④建物等に帰属する純収益 38,782,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,669,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,462,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,616 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    477,922,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和泉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和泉市いぶき野五丁目６番４
 1227001167839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考