別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
和泉 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和泉 -28 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 98,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和泉市のぞみ野１丁目１１８９番１４３
｢のぞみ野１－２０－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,188)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南4.7m市道 水道、ガス、下水 和泉中央

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．７
ｍ市道		 交通

施設		 和泉中央駅南東方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(60,188)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然と戸建住宅の建ち並ぶ住環境良好な既成の住宅地域である。住宅地として成熟しており、今後もほぼ現
状維持で推移すると予測する。地価はコロナ禍の影響から回復が進み、上昇幅をやや拡大し推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は和泉市中心に隣接市を含む泉北高速沿線の戸建住宅地域。需要者は、同圏域に居住する個人で圏外からの
流入は多くはない。市内で人気の和泉中央駅を最寄り駅とするニュータウン内の住宅地域で区画整然とした住環境は優
れ周辺に大学などが立地し利便施設は整っている。コロナ禍の影響から回復が進み、地価は上昇幅を拡大し推移してい
る。取引の中心価格帯は土地３０坪ほどの新築戸建総額で概ね３０００万円台が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅徒歩圏外の郊外の既成戸建住宅地域で、周辺に共同住宅も散見されるが自用目的の取引が大半である。ニ
ュータウン内の住宅地で、居住の快適性が重視され収益性は反映され難いため収益価格は比準価格より低位に試算され
たと思料する。一方、比準価格は実際の取引事例に立脚し市場性を反映し規範性に優れる。本件においては、信頼性の
高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和泉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,400 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 81.9]		 [103.0]
100		 98,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 和泉中央駅徒歩圏のはつが野、のぞみ野エリ
アの需要は強く、同エリアは徒歩圏外でも地
価が下落している地域はほぼ無く需要は底堅
く回復している。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
段無いが新型コロナの影響は比較的軽微であ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和泉 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０３

-4		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ６０３

-9		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ６１２

-29		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m道路、
南17m、角地
１低専

(60,100)
d ６１４

-15		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.7m市道、
中間画地
１中専

(60,188)
e ６１４

-17		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6.8m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,523  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
84,615 		 100
[  88.9]
95,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
98,000 
b (　           ) 
81,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
82,193 		 100
[  85.9]
95,685 
98,600 
c (　           ) 
90,939  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
90,039 		 100
[  81.0]
111,159 
114,000 
d (　           ) 
72,529  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
85,328 		 100
[  99.0]
86,190 
88,800 
e (　           ) 
76,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
87,802 		 100
[  98.8]
88,868 
91,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,100 円／㎡]  



和泉 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,979,433 
332,311 
1,647,122 
1,242,560 
404,562 		 （　0.9725）
393,437 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      8,743,044 円　　　　（　     62,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和泉 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.40 ＬＳ2 130.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   188 ％   141 ㎡     11.5 m x   12.3 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、１ＤＫ、平均専有面積約２９㎡。駐車場確保を考慮すれば標準的な使用容積率である。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した標準的な想定である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
65.40 
90.0 
58.86 
1,215 
71,515 		 1.0  71,515 
2.0  143,030 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.80 
90.0 
117.72 

143,030 		 143,030 
286,060 
⑨年額支払賃料        143,030 円　×　12ヶ月　＝　       1,716,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     117.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,716,360 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       210,036 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,890,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           143,030 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          286,060 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          87,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     32,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           288 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,979,433 円　　　　（　        14,039 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１３（賃）
　　　　-3		 1,259  
(   1,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.5]		 100
[100.0]
1,139 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,285 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,215 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０２（賃）
　　　　-8		 1,547  
(   1,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[111.5]		 100
[100.0]
1,430 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和泉 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 52,800 円  　　　　     17,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 63,011 円  　　　        2,100,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      149,600 円  　　　　     17,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,600 円  　　　　     17,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,600 円  　　　　     17,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         332,311 円　（　　　　　　         2,357 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　     130.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,242,560 円  
（　　　　　         8,812 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,979,433 円      
②総費用 332,311 円      
③純収益　①－② 1,647,122 円      
④建物等に帰属する純収益 1,242,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 404,562 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 393,437 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,790 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,743,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和泉 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和泉市のぞみ野一丁目１１８９番１４３
 1227000200914-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
和泉 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和泉 -28 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　牧　士宣   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和泉市のぞみ野１丁目１１８９番１４３
｢のぞみ野１－２０－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,188)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南4.7m市道 水道、ガス、下水 和泉中央

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．７
ｍ市道		 交通

施設		 和泉中央駅南東方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(60,188)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変化は認められず、今後も現況を維持するものと
予測する。需要は底堅く、当面地価は堅調に推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね泉北高速鉄道沿線で和泉市及び隣接市の圏域に存する中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。
需要者の中心は、同一需給圏のうち和泉市及びその周辺居住者で、同一需給圏外からの転入は少ない。中規模住宅を中
心とする住宅地域にあり、需給関係は比較的安定している。新築建売住宅は２８０００～３３００万前後の物件が取引
の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は低層一般住宅地が多くを占める地域で、土地価格に見合う賃料が見込めないため、収益価格が低位に試算さ
れたと思料される。よって快適性を重視する住宅地域であるので、市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、収益
価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和泉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,400 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 81.9]		 [103.0]
100		 98,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 和泉市域においては人口は微減、住宅着工数
、土地取引件数は微増傾向にある。新型コロ
ナの影響は軽微で、宅地の需給動向は概ね横
這い。

価格形成に影響を与えるような地域要因に特
段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和泉 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１２

-5		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12.2m市
道、北6m、
南東4.9m、
三方路
準工

(70,200)
b ６１２

-23		 和泉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南2.5m私道、
中間画地
準工

(60,200)
c ６１３

-15		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11.5m市
道、北5.7m、
南西7.5m、
三方路
１中専

(70,200)
d ６１４

-17		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6.8m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,860  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
61,404 		 100
[  61.1]
100,498 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
51,425  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
53,015 		 100
[  55.9]
94,839 
97,700 
c (　           ) 
126,883  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
120,841 		 100
[  99.8]
121,083 
125,000 
d (　           ) 
76,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
87,802 		 100
[  98.8]
88,868 
91,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,000 円／㎡]  



和泉 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,088,344 
353,244 
1,735,100 
1,334,340 
400,760 		 （　0.9725）
389,739 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      8,660,867 円　　　　（　     61,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和泉 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.40 ＬＳ2 130.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   188 ％   141 ㎡     11.5 m x   12.3 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階１ＤＫ、平均専有面積約２９㎡程度、各階２戸 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共有部分を確保のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
65.40 
90.0 
58.86 
1,296 
76,283 		 1.0  76,283 
2.0  152,566 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.80 
90.0 
117.72 

152,566 		 152,566 
305,132 
⑨年額支払賃料        152,566 円　×　12ヶ月　＝　       1,830,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     117.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,830,792 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       221,479 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,993,313 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           152,566 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,373 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          305,132 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          93,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     32,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           288 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,088,344 円　　　　（　        14,811 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１（賃）
　　　　-1		 1,425  
(   1,425) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,425 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,296 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０５（賃）
　　　　-4		 1,267  
(   1,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,267 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和泉 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 56,700 円  　　　　     18,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 66,444 円  　　　        2,214,792　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      160,600 円  　　　　     18,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         353,244 円　（　　　　　　         2,505 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     130.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,334,340 円  
（　　　　　         9,463 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,088,344 円      
②総費用 353,244 円      
③純収益　①－② 1,735,100 円      
④建物等に帰属する純収益 1,334,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 400,760 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 389,739 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,660,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和泉 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和泉市のぞみ野一丁目１１８９番１４３
 1227000200914-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考