令和6年1月12日　提出 和泉 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -23 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　中塚　新一   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市箕形町６丁目５２０番３９ ｢箕形町６－７－１９｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.5m道路 水道、ガス、下水 和泉中央 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ道路 交通 施設 和泉中央駅西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状の住環境のまま推移することが予測される。駅徒歩 圏外ではあるが、需要に回復傾向が見られ、地価は横ばい乃至は微増での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和泉市内でＪＲ阪和線及び泉北高速鉄道沿線を中心に、周辺市を含む住宅地域である。需要者の中心は 、市内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。需要回復の兆しは見られるものの最寄り駅から徒歩圏外であり岸 和田市と隣接した利便性がやや劣る地域に存するため、地価は横ばい傾向である。取引価格は、土地１２０㎡程度では ８００万円前後、新築戸建住宅（敷地３５坪程度）では、総額２５００万円から３０００万円程度になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。当該地域は、戸建の 賃貸市場が未成熟であり、また、共同住宅の想定は実現性が低いため収益還元法の適用は断念した。本件において求め た価格は比準価格のみではあるが、当該価格は市場性を反映した価格であり、また規範性にも優れている。よって、比 準価格を標準に代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [109.1] [102.0] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市は人口減少が続くがアフターコロナを 意識し需要が回復。地価は総じて上昇傾向。 しかし、バス圏の山側エリアの一部は依然下 落傾向にある。 価格形成要因に影響を与える特段の変動事由 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％