別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
和泉 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和泉 -22 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　安松谷　博之   TEL.
鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和泉市肥子町２丁目１７０９番１外
｢肥子町２－９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅、工場、マンシ
ョン等が混在する住
宅地域		 南東8.4m市道 水道、ガス、下水 和泉府中

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　８．
４ｍ市道		 交通

施設		 和泉府中駅南西方

760m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅やマンション、工場等が混在する住宅地域として熟成しており、当面の間は現状を維持するものと予測
される。市場は回復傾向で推移しており、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線で、和泉市を中心とする圏域である。需要者は和泉市居住者が中心を占め、同一需給圏外
からの転入者は少ない。不動産市場は回復傾向で推移しており、地価は上昇傾向の地域も見られるようになった。利便
性の劣る地域においては下落傾向も見られる。建売住宅は総額２５００～３０００万円台、中古物件については２００
０万円以下の価格帯が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心である。中小規模の戸建住宅がほとんどであり、賃貸共同住宅等の収益目的
物件は、比較的規模の大きな画地以外では見あたらない。近隣においては自己使用目的の物件の取引がほとんどである
ことから、地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和泉 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [102.0]
100		 92,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 和泉市においては、目立った開発等も見られ
ないが、景気の動向を反映して地価は横ばい
～上昇傾向で推移している。


価格形成に影響を与えるような地域要因の変
動は、特に認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和泉 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１０

-28		 和泉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ６１３

-7		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ６１３

-16		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.5m市道
、南西4.7m、
角地
準工

(70,200)
d ６１３

-26		 和泉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4.2m市道
、中間画地
近商

(80,252)
e ６１４

-30		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.5m府道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,287 		 100
[  84.8]
91,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
93,000 
b (　           ) 
90,952  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
90,051 		 100
[ 101.6]
88,633 
90,400 
c (　           ) 
86,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
104,774 		 100
[ 115.2]
90,950 
92,800 
d (　           ) 
124,109  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
122,284 		 100
[ 134.3]
91,053 
92,900 
e (　           ) 
70,126  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.0]
92,576 		 100
[  99.6]
92,948 
94,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,700 円／㎡]  



和泉 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,281,226 
370,846 
1,910,380 
1,362,580 
547,800 		 （　0.9725）
532,736 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     11,838,578 円　　　　（　     66,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和泉 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.00 ＬＳ2 142.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   177 ㎡      9.6 m x   21.3 m  前面道路：市道     　   8.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、平均専有面積３５．５㎡、１ＬＤＫ。駐車場確保のため２階建想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
71.00 
100.0 
71.00 
1,220 
86,620 		 1.0  86,620 
2.0  173,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
142.00 
100.0 
142.00 

173,240 		 173,240 
346,480 
⑨年額支払賃料        173,240 円　×　12ヶ月　＝　       2,078,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,078,880 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       241,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,173,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           173,240 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,559 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          346,480 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         106,023 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     28,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           252 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,281,226 円　　　　（　        12,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０２（賃）
　　　　-8		 1,547  
(   1,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[120.0]		 100
[101.0]
1,239 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６０３（賃）
　　　　-1		 1,069  
(   1,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 78.0]		 100
[101.0]
1,317 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和泉 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 57,900 円  　　　　     19,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,446 円  　　　        2,414,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,000 円  　　　　     19,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,300 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,300 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         370,846 円　（　　　　　　         2,095 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     142.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,362,580 円  
（　　　　　         7,698 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,281,226 円      
②総費用 370,846 円      
③純収益　①－② 1,910,380 円      
④建物等に帰属する純収益 1,362,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 547,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 532,736 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,838,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和泉 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和泉市肥子町二丁目１７０９番１
 1227000169125-0000
2 　和泉市肥子町二丁目１７０９番５
 1227000169129-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
和泉 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
和泉 -22 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　知彦   TEL.
鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 和泉市肥子町２丁目１７０９番１外
｢肥子町２－９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 住宅、工場、マンシ
ョン等が混在する住
宅地域		 南東8.4m市道 水道、ガス、下水 和泉府中

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北８．４ｍ
市道		 交通

施設		 和泉府中駅南西方

760m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅のほか、工場等も混在する住宅地域で、当面は現状の住環境を維持していくものと予測する。地価は利便性
等を反映し上昇の傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線にあって和泉市及び隣接市を圏域とする中小規模住宅地域である。主な需要者は圏内居住
者が大半を占め圏外からは少ない。和泉府中駅から徒歩圏内にあって商業施設にも近く利便性が優れることから需要が
回復し地価は上昇基調で推移している。新築戸建住宅は１００㎡規模で２５００～３０００万円程度の物件が取引の中
心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は共同住宅もみられるも自用の戸建住宅等が多い地域で、収益性より居住の快適性等を重視して取引される地
域であることから賃貸市場が十分成熟していないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は多数の信頼性の高い
取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　和泉 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.1]		 [102.0]
100		 93,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大規模な戸建住宅開発の着工は落ち着き当市
の土地取引件数は概ね横ばいの傾向にある。
利便性、住環境の良否による二極化の傾向は
続いている。

価格形成要因の変動は特段認められない。




価格形成要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 和泉 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０３

-2		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.7m市道
、中間画地
準工

(60,200)
b ６０３

-7		 和泉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c ６１３

-7		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ６１３

-18		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.9m私道
、中間画地
１住居

(60,196)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,305  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
83,478 		 100
[  92.2]
90,540 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
92,400 
b (　           ) 
72,468  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
74,022 		 100
[  89.3]
82,891 
84,500 
c (　           ) 
90,952  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
90,051 		 100
[ 100.7]
89,425 
91,200 
d (　           ) 
69,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
76,716 		 100
[  80.4]
95,418 
97,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,800 円／㎡]  



和泉 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,514,175 
407,967 
2,106,208 
1,517,900 
588,308 		 （　0.9725）
572,130 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     12,714,000 円　　　　（　     71,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
和泉 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.00 ＬＳ2 142.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   177 ㎡      9.6 m x   21.3 m  前面道路：市道     　   8.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ、専有面積３５㎡程度、総戸数４戸の賃貸マンション ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
71.00 
100.0 
71.00 
1,337 
94,927 		 1.0  94,927 
2.0  189,854 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
142.00 
100.0 
142.00 

189,854 		 189,854 
379,708 
⑨年額支払賃料        189,854 円　×　12ヶ月　＝　       2,278,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,278,248 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       266,225 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,396,023 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           189,854 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,709 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          379,708 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         116,191 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     28,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           252 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,514,175 円　　　　（　        14,204 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０２（賃）
　　　　-8		 1,547  
(   1,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,417 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,414 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,337 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１４（賃）
　　　　-3		 1,674  
(   1,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,411 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
和泉 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 64,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 79,867 円  　　　        2,662,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      182,700 円  　　　　     21,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         407,967 円　（　　　　　　         2,305 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     142.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,517,900 円  
（　　　　　         8,576 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,514,175 円      
②総費用 407,967 円      
③純収益　①－② 2,106,208 円      
④建物等に帰属する純収益 1,517,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 588,308 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 572,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,232 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,714,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 和泉 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　和泉市肥子町二丁目１７０９番１
 1227000169125-0000
2 　和泉市肥子町二丁目１７０９番５
 1227000169129-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考