令和6年1月15日　提出 和泉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -6 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　康治   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 95,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市室堂町７９０番２８ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 南西6.6m道路 水道、ガス、下水 光明池 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．６ ｍ道路 交通 施設 光明池駅南方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の起伏のある住宅地域で、地域に大きな変化はなく今後も現状を維持していくものと予測される。地 域の需給動向は概ね安定的で、地価も若干の上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道線沿線で和泉市を中心とする住宅地域と判断した。需要者は和泉市内に地縁のある 居住者が中心である。最寄駅からやや距離があり、起伏がある地勢に存する既成住宅地であるが、需給動向は概ね安定 的に推移している。新築戸建住宅の中心価格帯は、土地１００㎡程度で、総額３０００万円～３５００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格を求めるに当たっては、同一需給圏内の類似地域に存し規範性がある事例を採用した。求められた価格は市場 の実態を反映しており、説得力がある。一方、戸建賃貸借市場が未成熟であることに加え、画地条件により合理的な賃 貸借想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,400 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [ 83.6] [102.0] 100 95,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市の人口は減少、世帯数は増加、高齢化 率は上昇している。地価は全体的に上昇傾向 にあり、土地取引件数は堅調に推移し、安定 的な需要がある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％