別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大東 5-5 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　善本　かほり   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大東市赤井２丁目２４１番１４
｢赤井２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、店舗兼共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 北14.5m府道 水道、ガス、下水 住道

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ府道 交通

施設		 住道駅北西方

850m		 法令

規制		 ２住居
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　府道沿いに店舗、店舗兼共同住宅等が混在する路線商業地域であり、当面現状のまま推移していくものと予測
する。背後住宅地域からの徒歩による回遊性も高く、需要は底堅い。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は大東市及びその周辺市の路線商業地域である。主たる需要者は地縁のある地元小規模企業や個人が中心
で自己使用目的が主である。商業施設や駅から近く、店舗付賃貸マンションの利用が見込める地域においては投資家も
散見される。主たる需要者は収益性を踏まえた取引価格水準を重視していると認められる。類似地域における同規模の
土地の取引水準は核となる店舗や駅からの距離等によって異なるものの㎡当り１８～２３万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　建築費の高騰もあり収益価格は比準価格より低位に試算された。投資目的で更地を購入する需要者も認められること
から収益価格をも考慮し、主たる需要者が重視する比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。当該価格
は代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連を検討しても妥当と認められる
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.9]		 [100.0]
100		 218,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大東市域の商業地は、旧態依然としたアーケ
ード商店街内のものに対する需要は弱く、ロ
ードサイド型大型店舗の需要は根強い。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１５

-253		 大東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ９０２

-8		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25.3m市道、
東4.4m、
西3.1m、
三方路
近商

(90,300)
c ３０１

-18		 門真市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.8m府道、
北5m、角地
２住居
地区計画等
(80,200)
d ３０１

-2		 門真市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18m国道、
中間画地
準工

(70,200)
e ４６７３

-10		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.7m市道、
中間画地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,170  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
147,993 		 100
[  67.7]
218,601 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
219,000 
b (　           ) 
283,772  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
285,412 		 100
[ 122.3]
233,370 
233,000 
c (　           ) 
179,200  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
176,833 		 100
[  76.6]
230,852 
231,000 
d (　           ) 
245,142  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
271,204 		 100
[ 115.2]
235,420 
235,000 
e (　           ) 
186,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
193,016 		 100
[  84.6]
228,151 
228,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    229,000 円／㎡]  



大東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,761,420 
7,406,189 
27,355,231 
23,607,000 
3,748,231 		 （　0.9541）
3,576,187 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     85,147,310 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 283.71 ＲＣ7 1,692.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   490 ㎡     29.0 m x   17.0 m  前面道路：府道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～７階：１ＤＫ各階７戸 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
50.0 
105.00 
2,859 
300,195 		 6.0  1,801,170 
2.0  600,390 

 2～ 7		 住宅
247.05 
85.0 
209.99 
2,199 
461,768 		 6.0  2,770,608 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,692.30 
80.7 
1,364.94 

3,070,803 		 18,424,818 
600,390 
⑨年額支払賃料      3,070,803 円　×　12ヶ月　＝　      36,849,636 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,364.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,849,636 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,118,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,451,356 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,424,818 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         168,956 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          600,390 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　         141,108 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,761,420 円　　　　（　        70,942 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９１１（賃）
　　　　-109		 2,088  
(   2,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
2,158 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,210 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,199 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ９１１（賃）
　　　　-106		 2,006  
(   1,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
2,394 
c ９１１（賃）
　　　　-113		 2,165  
(   2,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
2,104 
大東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,196,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,127,089 円  　　　       37,569,636　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      240,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,111,000 円  　　　　    366,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,406,189 円　（　　　　　　        15,115 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 366,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,692.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,607,000 円  
（　　　　　        48,178 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,761,420 円      
②総費用 7,406,189 円      
③純収益　①－② 27,355,231 円      
④建物等に帰属する純収益 23,607,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,748,231 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,576,187 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,147,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大東市赤井二丁目２４１番１４
 1217000046421-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大東 5-5 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大東市赤井２丁目２４１番１４
｢赤井２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、店舗兼共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 北14.5m府道 水道、ガス、下水 住道

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ府道 交通

施設		 住道駅北西方

850m		 法令

規制		 ２住居
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 府道沿いに低層店舗、店舗兼共同住宅、事業所等が混在する路線商業地域である。地域要因の変動はなく、今後
も地域の特性を維持しつつ推移するものと予測する。需要は堅調であり、地価動向はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大東市及びその周辺市（寝屋川市等）の路線商業地域である。需要者の中心は、幹線道路沿道において
事業を展開する各種の事業者である。周辺地域における路線商業地は概ね安定した需要があり、近年地価はやや上昇傾
向にある。土地価格は取引目的、規模等によって様々であるため、中心となる価格帯を見出すのは困難であるが、立地
性から坪当り７０万円～７５万円程度程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、最有効使用の店舗兼共同住宅による賃貸を想定して試算したが、純収益の査定において想定要素が多く、
かつ、賃料水準等の個別性が大きいこともあり、やや説得性に劣るものと判断される。比準価格は、同一需給圏内にお
ける路線商業地の取引事例をもとに試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。以上より、比準
価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.8]		 [100.0]
100		 216,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大東市の商業地の地価動向は、経済の先行き
不透明感はあるものの、低金利、景気回復の
期待感等より、全般的には、やや上昇傾向。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１５

-30		 大東市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西23m市道、
南4m、角地
２住居

(70,200)
b ９０９

-242		 大東市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西16.3m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ９０２

-217		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ９１６

-18		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
142,145 		 100
[  65.2]
218,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
190,707  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
247,589 		 100
[ 110.1]
224,876 
225,000 
c (　           ) 
189,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
197,965 		 100
[  87.5]
226,246 
226,000 
d (　           ) 
110,397  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
137,383 		 100
[  59.9]
229,354 
229,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



大東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,560,471 
7,175,935 
26,384,536 
22,833,000 
3,551,536 		 （　0.9541）
3,388,520 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     80,679,048 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 283.71 ＲＣ7 1,708.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   490 ㎡     29.0 m x   16.9 m  前面道路：府道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（１Ｋ各階７戸、平均専有面積約２９㎡）。駐車場６台。 ⑦有効率　  79.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.62 
56.6 
158.74 
2,978 
472,728 		 6.0  2,836,368 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
237.90 
84.5 
201.00 
2,080 
418,080 		 3.0  1,254,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,708.02 
79.9 
1,364.74 

2,981,208 		 10,361,808 
0 
⑨年額支払賃料      2,981,208 円　×　12ヶ月　＝　      35,774,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,364.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,774,496 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,029,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,465,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,361,808 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,560,471 円　　　　（　        68,491 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０２（賃）
　　　　-109		 2,815  
(   2,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,992 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,993 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,978 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９０２（賃）
　　　　-111		 2,504  
(   2,469) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
2,993 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,124,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,094,835 円  　　　       36,494,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      240,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,009,000 円  　　　　    354,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,175,935 円　（　　　　　　        14,645 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 354,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　   1,708.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,833,000 円  
（　　　　　        46,598 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,560,471 円      
②総費用 7,175,935 円      
③純収益　①－② 26,384,536 円      
④建物等に帰属する純収益 22,833,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,551,536 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,388,520 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,915 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,679,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大東市赤井二丁目２４１番１４
 1217000046421-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考