令和6年1月15日　提出 大東 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -15 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市緑が丘２丁目５１８番１９ ｢緑が丘２－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 野崎 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 野崎駅南西方 550m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと予測する。野崎駅 から徒歩圏内に位置し、居住環境も良好であり、地価動向はやや上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ片町線沿線各駅から徒歩圏内に形成された中小規模一般住宅地域。需要者の中心は主に大東市や隣接 市に居住する一次・二次取得者。野崎駅から徒歩圏内に形成された住宅地域として熟成しており、比較的区画整然とし ているため需要は根強い。市内における取引は標準地より若干規模の小さい画地が中心であるが、地積１００～１５０ ㎡の新築建売物件で総額３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法については、対象標準地が１低専に所在し賃貸市場が未成熟であり、また、品等がよく、収益性よりも居住 の快適性を主に価格形成要因とする地域であり、自用目的の取引が中心であり、適用を断念した。唯一の試算価格であ る比準価格について、再検討するに、比準価格は市場性を反映した価格であり、規範性が認められる。したがって、本 件においては、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    178,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [102.0] 100 [108.1] [101.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大東市の住宅地の地価動向は、地勢の劣る山 側地域では依然やや弱含みであるが、全般的 には地価は改善傾向にあり、やや上昇傾向に ある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％