令和6年1月15日　提出 大東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -14 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市諸福５丁目３０８番２０ ｢諸福５－１９－７｣ ②地積 　(㎡) 154   (         23)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｓ3 中小規模一般住宅、 アパートが混在する 住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 鴻池新田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 鴻池新田駅北東方 550m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ中、アパート等も散見される住宅地域として熟成しており、概ね現状のまま推移す るものと予測する。駅徒歩圏内にあり、地価動向はやや上昇傾向が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大東市及び隣接市を中心とするＪＲ片町線沿線の中小規模住宅地域と判断される。需要者の中心は、主 に大東市居住の一次取得者と考えられる。同線沿線の駅周辺の地価は近年やや上昇傾向にある。その中で、駅利便性が 良好なことから需要は底堅い。同規模の土地であれば２０００万円前後、新築戸建住宅は、総額３０００～３５００万 円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には一部共同住宅も見られるが、主として自用目的の取引が中 心であり、賃貸市場は未成熟で、また対象地の規模からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかっ た。自用目的の取引が多いため市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [ 91.1] [104.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大東市の住宅地の地価動向は、地勢の劣る山 側地域では依然やや弱含みであるが、全般的 には地価は改善傾向にあり、やや上昇傾向に ある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％