令和6年1月15日　提出 大東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -3 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　誠   TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市幸町４５０番９ ｢幸町５－３８｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 住道 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 住道駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 住道駅から徒歩圏内にある中規模一般住宅地域として熟成している。需要が底堅いことから、地価水準は緩やか な上昇基調で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ片町線沿線各駅から徒歩圏内に形成された中規模一般住宅地域。需要者の中心は主に大東市や近隣 都市に居住する一次・二次取得者。住道駅から徒歩圏内にあって需要は底堅く、また新規供給が少ないことから地価水 準は安定的に推移している。幸町地区の取引は少ないが、周辺類似地域等の取引実態からみて、新築建売物件で総額４ ０００万円台の水準にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと存在せず賃貸市場が発達していない ため収益還元法の適用は断念した。快適性が重視される住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に決定される ことが一般的と認められる。したがって本件では市場性を反映した比準価格を概ね標準とし、周辺の需給動向等を勘案 し、更に代表標準地及び前年価格から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    178,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [102.0] 100 [115.0] [100.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇に懸念があるものの設備投資、個人 消費は持ち直し、景気は回復基調にある。大 東市内の住宅地は需給が安定し地価は上昇基 調にある。 特に変動は認められない。標準地において、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％