別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松原 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 9-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　呉山　雅俊   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松原市大堀１丁目２１番５外
｢大堀１－４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 事務所、倉庫兼寄宿
舎
Ｓ4		 大中規模の工場、倉
庫が多い工業地域
 東11m府道、南側道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 阪神高速１４号松原線橋梁架
け替え工事にため２０２５年
まで通行止予定		 街

路		 １１ｍ府道 交通

施設		 恵我ノ荘駅北方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模の工場、倉庫が多い工業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと思料
する。良好な幹線道路への系統連続性を背景に、需要は安定的であり、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松原市及び周辺市の工業地域一円と判定される。主たる需要者は、大中規模の製造業・流通関連の事業
者等が想定される。当地域は幹線道路への系統連続性は良好で、需給バランスは安定的であり、地価は堅調に推移して
いるものと把握する。なお、市場の中心価格帯は、取引件数が相対的に乏しく把握は困難であるが、坪当たり３０万円
台後半程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模の工場・倉庫用地の地価は収益性を最も重視する投資用物流施設用地と異なり、収益性もある程度考慮されるも
のの、自社利用としての価値にウエイトを置いて価格形成がなされているのが現状である。したがって、本件では比準
価格を標準とし、収益価格を参考に留め、規範性を有する代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.8]		 [103.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要は回復傾向にあるものの、
円安と物価上昇の影響により、収益維持が厳
しい業種も一部で見受けられる。


域要因について特段の変動は認められない。
幹線道路への系統連続性は良好で、需給は安
定的であり、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.6
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松原 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１０

-31		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8m府道、
中間画地
準工

(70,200)
b ０８１０

-1038		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m府道、
中間画地
｢調区｣ 
c ０８１０

-1018		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4.6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ０８１０

-5		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西8m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e ０８１０

-1023		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m府道、
東5.3m、角地
｢調区｣ 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,947  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
95,595 		 100
[  87.7]
109,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
102,109  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
108,741 		 100
[ 101.4]
107,240 
110,000 
c (　           ) 
84,493  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
97,824 		 100
[  89.5]
109,301 
113,000 
d (　           ) 
70,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
75,895 		 100
[  67.7]
112,105 
115,000 
e (　           ) 
60,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
61,364 		 100
[  54.6]
112,388 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    114,000 円／㎡]  



松原 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,248,957 
5,382,840 
18,866,117 
13,435,200 
5,430,917 		 （　0.9486）
5,151,768 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    114,483,733 円　　　　（　     80,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松原 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 800.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,430 ㎡     38.7 m x   35.9 m  前面道路：府道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の状況から１階～２階を倉庫兼事務所と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 倉庫兼事務所一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
1,400.00 
100.0 
1,400.00 
1,485 
2,079,000 		 6.0  12,474,000 
3.0  6,237,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

2,079,000 		 12,474,000 
6,237,000 
⑨年額支払賃料      2,079,000 円　×　12ヶ月　＝　      24,948,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,948,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,995,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,952,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,474,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,237,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,182,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,248,957 円　　　　（　        16,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０２（賃）
　　　　-102		 1,537  
(   1,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,651 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,569 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,485 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０２（賃）
　　　　-103		 1,413  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,487 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松原 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,080,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 748,440 円  　　　       24,948,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,286,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,836,000 円  　　　　    216,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,382,840 円　（　　　　　　         3,764 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 216,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 70 ％　＋　0.0675 ×  15 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,435,200 円  
（　　　　　         9,395 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,248,957 円      
②総費用 5,382,840 円      
③純収益　①－② 18,866,117 円      
④建物等に帰属する純収益 13,435,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,430,917 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,151,768 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,603 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,483,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松原 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松原市大堀一丁目２１番５
 1221000169840-0000
2 　松原市大堀一丁目２１番６
 1221000169841-0000
3 　松原市大堀一丁目２１番７
 1221000169842-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松原 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 9-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.
鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松原市大堀１丁目２１番５外
｢大堀１－４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 事務所、倉庫兼寄宿
舎
Ｓ4		 大中規模の工場、倉
庫が多い工業地域
 東11m府道、南側道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 阪神高速１４号松原線橋梁架
け替え工事のため２０２５年
まで通行止予定		 街

路		 １１ｍ　府道 交通

施設		 恵我ノ荘駅北方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模工場等が建ち並ぶ工業地域であり、幹線道路とのアクセスもあり立地条件良好な流通業務適地として需
要は高い。直近、阪神高速更新工事の影響あるも需要比較的堅調、地価も依然として上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松原市及び周辺の大阪南東部の工業地域。需要者の中心は、大中規模資本を有する事業者と見る。従来
から高速道路等へのアクセスが良好な立地状況にあり、阪神高速道路大和川線供用開始による利便性向上も相俟って、
需要は強含みで地価は上昇傾向が続いていた。直近同松原線更新工事の影響として需要の伸びに減速も懸念されたが、
取引価格には強気な面も見られる。中心価格帯は、立地条件、規模等の個別性によりまちまちで一概には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工業系賃貸取引は散発的に市場に出てくる程度で賃貸市場の成熟度は高いとは言えない。把握した賃料水準は、賃貸用
想定物件の投資額に見合わない恐れもあり、こうした事情下収益価格は低位に試算されたと思料。一方、広範囲にわた
る取引事例を採用したが、比準価格の規範性は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、相対的信頼
性劣る収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を十分踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.3]		 [103.0]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松原市内工業地需要は、新たな工業系施設計
画もあり全般として良好で、価格強含みで推
移。なお、高速道路更新工事による影響も伺
える。

阪神高速道路松原線更新工事による影響はあ
るが、大和川線供用開始等による工業地立地
条件は良好との認識強く、地価は依然上昇基
調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.6
環境　　　　　　 -24.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松原 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１０

-1018		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4.6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b ０８１０

-31		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8m府道、
中間画地
準工

(70,200)
c ０８１０

-5		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西8m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ０８１０

-1028		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
北4.7m、西7m、
三方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,493  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
97,824 		 100
[  88.7]
110,286 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
88,947  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
95,595 		 100
[  84.9]
112,597 
116,000 
c (　           ) 
70,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
75,895 		 100
[  68.4]
110,958 
114,000 
d (　           ) 
130,182  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
144,508 		 100
[ 118.8]
121,640 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    114,000 円／㎡]  



松原 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,172,610 
5,623,576 
19,549,034 
13,995,000 
5,554,034 		 （　0.9486）
5,268,557 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    117,079,044 円　　　　（　     81,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松原 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 800.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,430 ㎡     38.7 m x   35.9 m  前面道路：府道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域状況から１～２階建の倉庫兼事務所（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
1,400.00 
100.0 
1,400.00 
1,544 
2,161,600 		 4.0  8,646,400 
3.0  6,484,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

2,161,600 		 8,646,400 
6,484,800 
⑨年額支払賃料      2,161,600 円　×　12ヶ月　＝　      25,939,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費授受は標準的でないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,939,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,075,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,864,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,646,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,547 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,484,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,228,999 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,172,610 円　　　　（　        17,603 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０２（賃）
　　　　-102		 1,537  
(   1,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,708 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,544 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０４（賃）
　　　　-1001		 1,831  
(   1,787) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,592 
c ０８０６（賃）
　　　　-103		 1,824  
(   1,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,586 
松原 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,125,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 778,176 円  　　　       25,939,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,357,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,912,500 円  　　　　    225,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,623,576 円　（　　　　　　         3,933 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 225,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 70 ％　＋　0.0675 ×  15 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,995,000 円  
（　　　　　         9,787 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,172,610 円      
②総費用 5,623,576 円      
③純収益　①－② 19,549,034 円      
④建物等に帰属する純収益 13,995,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,554,034 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,268,557 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,684 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,079,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松原 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松原市大堀一丁目２１番５
 1221000169840-0000
2 　松原市大堀一丁目２１番６
 1221000169841-0000
3 　松原市大堀一丁目２１番７
 1221000169842-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考