令和6年1月15日　提出 松原 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -17 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美西１丁目１０１番３４９ ｢天美西１－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 107   (         16)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 河内天美 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 　私道 交通 施設 河内天美駅西方 680m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として地域要因に変動は見られず現状維持と予測する。画地規模小で既成化 が進む住宅地として需要停滞気味ではあるが、最寄り駅徒歩圏で需要は持ち直し、地価横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線各駅を最寄駅とする松原市及び隣接市の小規模戸建住宅地域である。主な需要者は市域に 居住する第一次取得者が中心。総額的な買いやすさはあるものの既成化等あり競合住宅地との関係から、地域内需要は 弱い傾向にある。本年前半、松原市住宅地全体としては、比較的良好な市場環境にあり、同地でもその影響あったと考 える。土地は標準地と同程度の規模で１，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であると判断されるこ とから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、自用目的の取引が中心となっていることから、快適性及び 利便性に重点を置いた価格形成が為されているものと思料する。本件では、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に も留意し、市場の実勢を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [180.2] [104.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市内の不動産市場は、比較的安定的に推 移した。中古住宅市場では低廉な取引も介在 するが、価格上位の住宅地では需要回復もみ られる。 地域要因に特段の変動はない。既成化等の影 響があり需要は力強さを欠くものの最寄り駅 に比較的近く、地価は概ね横這いで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％