令和6年1月15日　提出 松原 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -16 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市高見の里４丁目８４８番１８ ｢高見の里４－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (80,188) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4m市道、背面道 水道、ガス、下水 高見ノ里 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.7 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 　市道 交通 施設 高見ノ里駅南方 260m 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、今後とも現状のまま維持と予測する。既成化した居住環境によ り需要に力強さを欠くが、最寄り駅徒歩圏内にあり、当面地価は横這いを示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市等に所在の比較的小規模な戸建住宅を主とする地域。需要者の中 心は市内居住者の第一次取得者層である。細街路が多く地域にやや不便さを感じる環境もあり、地域内の不動産供給は 散発的、土地取引件数は低位で推移してきた。なお、直近、松原市の不動産市場は回復傾向にあり、この影響も伺える 。需要の中心は、対象標準地と同規模程度の土地で総額１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自用の戸建住宅が利用の中心で、貸家物件や共同住宅等の収益物件もほぼ見られない。このため、適正な賃料水 準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないと見る。地域の特性として、収益性よりも快適性を重視した自 用目的の取引が中心と判断し、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整し た結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [172.7] [106.1] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市内の不動産市場は、比較的安定的に推 移した。中古住宅市場では低廉な取引も介在 するが、価格上位の住宅地では需要回復もみ られる。 住宅地域として地域要因に特段の変動はない 。狭隘な街路条件、既成化しつつある居住環 境等の点あるものの、駅徒歩圏内にあり地価 横這いにて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％