令和6年1月15日　提出 松原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 81,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市南新町５丁目１１７番７０ ｢南新町５－１０－１３｣ ②地積 　(㎡) 104   (         17)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の住宅が建ち 並ぶ住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 布忍 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 布忍駅南西方 820m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、現状を維持するものと予測する。生活は概ね利便ではあるも のの、市内における選好性は低位で需要は強さを欠き、地価は今後も緩やかな下落基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市及び羽曳野市等における小規模戸建住宅地域である。主な需要者は、同一需 給圏に地縁を有する一次取得者層で圏外からの転入は少ない。周辺に商業施設や公共施設が存し生活は概ね利便である が、近隣地域の周辺街路は幅員と連続性が劣り、地縁的選好性の強さも相俟って需要は弱い。需要の中心となる価格帯 は、土地は約９０㎡で７００万円程度、新築住宅は２，６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の小規模戸建住宅地域で戸建の賃貸市場は形成されておらず、標準宅地規模では投資採算性に見合う共同 住宅の建築は非現実的である為、収益還元法の適用は断念した。また、近隣地域周辺では自己使用目的での取引が大半 で、需要者は取引価格水準を目安に価格を決定することが一般的であるので、市場の実態を反映した実証的な価格であ る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [118.1] [100.0] 100 81,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数は微増ながら、従来から住宅地の選好 性は周辺都市より低い。住宅地価格は市内の 一部地域で上昇、その他は概ね安定的で、外 縁部は下落傾向。 地域に特段の変動要因はない。周辺の街路条 件が劣り、既成化も進行していることから需 要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％