令和6年1月15日　提出 松原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -9 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 93,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市小川１丁目３１番１３ ｢小川１－１５－２０｣ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ閑静な住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 恵我ノ荘駅北東方 1.4km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。各種利便施設まで距離があることや、画地 規模が大きいこと等から需要は強さを欠き、地価は今後も緩やかな下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市及び羽曳野市、藤井寺市等における中小規模戸建住宅地域である。主な需要 者は、地縁を有する中所得者層や買替層である。住環境は比較的良好で落ち着いた雰囲気を有するものの、最寄り駅や 商業施設からやや遠く生活利便性が劣ることや、画地規模により総額が嵩むことから需要はやや限定的で、地価は下落 基調にある。需要の中心価格帯は、土地約２９０㎡で２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外に戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街で、周辺の状況から共同住宅を想定することは非現実的と判断し、収益 還元法の適用は断念した。一方、自己使用目的での取引が大半である近隣地域においては、需要者は取引価格水準を目 安に価格を決定することが一般的であるので、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [104.0] 100 92,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数は微増ながら、従来から住宅地の選好 性は周辺都市より低い。住宅地価格は市内の 一部地域で上昇、その他は概ね安定的で、外 縁部は下落傾向。 地域に特段の変動要因はない。住環境は良好 ながら、市の外縁部に位置し生活利便性は良 好と言い難く、需要は減退気味で、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％