別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
河内長野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 5-4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.
鑑定評価額 5,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河内長野市本町１１６番１２
｢本町１２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 52  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,240)

1:2		 店舗

Ｗ2		 空店舗、空地も見ら
れる駅に近い既成商
業地域		 南3.4m市道 水道、ガス、下水 河内長野

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アーケード商店街 街

路		 ３．４ｍ市道 交通

施設		 河内長野駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(90,240)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、住宅が混在する旧来からの商店街であり、当面は現状のまま推移すると予測する。商況の停滞が著しいア
ーケードであるが、取引市場は回復傾向で推移しており、地価は緩やかな上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建の店舗兼住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市を中心に隣接市等を含む商業地域一帯と把握される。需要者は、域内の個人、法人事業者の
ほか、不動産業者からの需要が想定される。アーケードの停滞とともに地価も長らく下落してきたが、駅から近い利便
性に裏付けられた土地需要が少なからず存し、供給に応じた需要が引き続き期待される。同種の画地が市場に供給され
ることが少なく、中心となる価格帯は判然としないが、取引市場は回復傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、河内長野市及び周辺市の取引事例より試算を行ったもので、市場性が反映されている。収益価格は賃貸用
建物を想定して求めた価格であるが、画地が小さく、また、周辺の同種土地取引において、必ずしも収益性が考慮され
ていると言い難い。したがって本件では、市場の実態を反映する比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、代表標
準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[140.3]		 [100.0]
100		 96,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪経済はインバウンドの回復、万博開催と
いった明るい話題もあるが、物価高の影響が
各方面でみられる。金融市場の動向も懸念事
項である。

地域要因に変動はみられない。地価は緩やか
な上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 河内長野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０４

-21		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13.5m国
道、
南東4.7m、
北東4m、
三方路
商業

(100,400)
b ０８１６

-15		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
c ０８０１

-10		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12.4m市道、
南3m、二方路
２住居

(70,200)
d ０８０４

-1014		 河内長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ０８１８

-13		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11.4m国
道、東2m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,150  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
136,206 		 100
[ 138.9]
98,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,100 
b (　           ) 
119,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,857 		 100
[ 125.7]
96,147 
96,100 
c (　           ) 
98,224  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
125,358 		 100
[ 129.6]
96,727 
96,700 
d (　           ) 
62,539  		 100
[  70.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  83.7]
155,078 		 100
[ 146.3]
106,000 
106,000 
e (　           ) 
56,938  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
70,468 		 100
[  77.8]
90,576 
90,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.5 交通・接近　  -4.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.5 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.5 交通・接近　  -9.1 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,100 円／㎡]  



河内長野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,043,917 
394,982 
1,648,935 
1,488,330 
160,605 		 （　0.9722）
156,140 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      3,394,348 円　　　　（　     65,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
河内長野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 40.00 ＬＳ3 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   240 ％   52 ㎡      5.0 m x   11.2 m  前面道路：市道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階小規模店舗、２階・３階はファミリー用併用住宅として一棟貸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
40.00 
100.0 
40.00 
1,926 
77,040 		 3.0  231,120 
3.0  231,120 

 2～ 3		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,210 
48,400 		 2.0  96,800 
3.0  145,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

173,840 		 424,720 
521,520 
⑨年額支払賃料        173,840 円　×　12ヶ月　＝　       2,086,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,086,080 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       146,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,940,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           424,720 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          521,520 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          99,913 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,043,917 円　　　　（　        39,306 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０３（賃）
　　　　-2		 1,714  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,005 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,926 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０１（賃）
　　　　-2		 2,444  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,144 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
河内長野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,500 円  　　　　     20,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 62,582 円  　　　        2,086,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,900 円  　　　　     20,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,700 円  　　　　     20,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,700 円  　　　　     20,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         394,982 円　（　　　　　　         7,596 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,488,330 円  
（　　　　　        28,622 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,043,917 円      
②総費用 394,982 円      
③純収益　①－② 1,648,935 円      
④建物等に帰属する純収益 1,488,330 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 160,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 156,140 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,394,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 河内長野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河内長野市本町１１６番１２
 1224000124141-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
河内長野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 5-4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.
鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 95,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河内長野市本町１１６番１２
｢本町１２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 52  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,240)

1:2		 店舗

Ｗ2		 空店舗、空地も見ら
れる駅に近い既成商
業地域		 南3.4m市道 水道、ガス、下水 河内長野

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アーケード商店街 街

路		 ３．４ｍ市道 交通

施設		 河内長野駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(90,240)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前アーケード街に形成された近隣商業地域で、当面現状を維持すると予測する。空店舗等も散見されるが、駅
前立地と総額の値頃感等から一定の需要は見込まれ、地価は暫く微増乃至上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市や周辺都市の近隣商業地域である。主な需要者は、河内長野駅界隈に地縁を有し近隣住民向
けに店舗経営をする地元事業主である。商圏人口の減少や高齢化に伴いアーケード街は閑散とし、平成終盤に地価は底
値を付け、その後は主だった変動要因はないが、駅近の立地や背後住宅地との比較による割安感により河内長野駅周辺
の近隣商業地価格は回復傾向にある。取引の中心価格帯は、取引件数が少なく立地、規模等により異なり把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、賃料の保守性等により投下資本に見合う賃料収受が困難な為に低位に試算され、試算過程に想定要素も多
く規範性が劣る。一方、比準価格は代替競争関係に認められる河内長野市及び周辺都市の商業地の事例を広域的に多数
収集選択し試算した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[141.4]		 [100.0]
100		 95,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 河内長野市の近隣商業地の地価動向は、利便
性や繁華性の程度の差異を反映して、横這い
又は上昇傾向の二極化を呈している。


地域に特段の変動要因はない。急行停車駅の
河内長野駅への接近性と、総額の値頃感から
、地価は緩やかな上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 河内長野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１７

-6		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.6m市道、
中間画地
１中専

(70,184)
b ０８１１

-1032		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
西4m、角地
２中専

(70,200)
c ０８１２

-1007		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.3m市道、
北東4.7m、
角地
２住居
高度地区3種
(80,200)
d ０８０４

-21		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13.5m国
道、
南東4.7m、
北東4m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,174  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
92,961 		 100
[  96.9]
95,935 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,900 
b (　           ) 
120,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
117,689 		 100
[ 120.0]
98,074 
98,100 
c (　           ) 
112,460  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
114,317 		 100
[ 122.9]
93,016 
93,000 
d (　           ) 
139,150  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
136,206 		 100
[ 138.9]
98,060 
98,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +22.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,900 円／㎡]  



河内長野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,051,902 
396,827 
1,655,075 
1,495,520 
159,555 		 （　0.9722）
155,119 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      3,372,152 円　　　　（　     64,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
河内長野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 40.00 ＬＳ3 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   240 ％   52 ㎡      5.0 m x   11.2 m  前面道路：市道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸形式：３階建店舗併用住宅として一棟貸し（１階小規模店舗・２～３階居宅）　　使用容積率：地域の標準的 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
40.00 
100.0 
40.00 
1,907 
76,280 		 3.0  228,840 
3.0  228,840 

 2～ 3		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,228 
49,120 		 2.0  98,240 
3.0  147,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

174,520 		 425,320 
523,560 
⑨年額支払賃料        174,520 円　×　12ヶ月　＝　       2,094,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,094,240 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       146,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,947,643 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           425,320 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          523,560 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         100,304 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,051,902 円　　　　（　        39,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０１（賃）
　　　　-2		 2,444  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,955 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,907 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０４（賃）
　　　　-101		 3,015  
(   2,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
2,010 
c ０８０４（賃）
　　　　-102		 3,014  
(   3,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
2,009 
河内長野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,000 円  　　　　     20,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 62,827 円  　　　        2,094,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      176,800 円  　　　　     20,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         396,827 円　（　　　　　　         7,631 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,495,520 円  
（　　　　　        28,760 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,051,902 円      
②総費用 396,827 円      
③純収益　①－② 1,655,075 円      
④建物等に帰属する純収益 1,495,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 159,555 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 155,119 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,983 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,372,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 河内長野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河内長野市本町１１６番１２
 1224000124141-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考