別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
河内長野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河内長野市南花台３丁目２１５８番９外
｢南花台３－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,463  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗

ＬＳ1		 近隣店舗等が見られ
る住宅団地内の近隣
商業地域		 北西16m市道、北東側道 水道、ガス、下水 三日市町

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 三日市町駅南西方

1.8km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模開発された住宅団地内の近隣商業地域であるが、団地内の共同住宅等の建て替えが計画され、居住人口の
減少の懸念はあるものの、一定の需要は見込まれ、地価は横ばい乃至微減傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗付共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市、富田林市、羽曳野市その他大阪府南部に所在する近隣商業地域又は路線商業地域。需要者
の中心は、同一需給圏内の個人又は法人事業者等である。周辺のＵＲ賃貸共同住宅が集約されることとなり、居住人口
とともに繁華性の低下が懸念され、地価も微減傾向にある。南花台地区における事業用地の売買は稀であり、需要の中
心価格帯は、業種業態、画地規模等により様々で判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、大規模開発住宅団地内の近隣商業地域で、事業用不動産の賃貸は少なく賃貸市場が未成熟であることか
ら賃料水準の把握が困難であるため収益価格の信頼性は低い。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規
範性を有する商業地の取引事例から試算しており信頼性は高い。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、
信頼性の低い収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[160.5]		 [103.0]
100		 86,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内不動産市場は高齢化や人口減少、消費者
物価上昇等を背景に全般的に弱含みで、一部
利便性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で
推移している。

大規模開発された団地内の近隣商業地域であ
るが、団地内のＵＲ賃貸住宅の集約により地
域人口減少が懸念されるが、地価は概ね横ば
い傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +14.1
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 河内長野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１４

-1016		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15.9m市
道、
南西6.2m、
二方路
近商

(100,200)
b ０８１１

-19		 羽曳野市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南4.7m、角地
１住居

(70,200)
c ０８１１

-1032		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
西4m、角地
２中専

(70,200)
d ０８１７

-7		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南8.4m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ０８０８

-1013		 羽曳野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.3m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,765  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
97,819 		 100
[ 115.9]
84,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
86,900 
b (　           ) 
101,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
98,888 		 100
[ 117.3]
84,303 
86,800 
c (　           ) 
120,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
117,689 		 100
[ 122.3]
96,230 
99,100 
d (　           ) 
103,017  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,459 		 100
[ 124.1]
84,173 
86,700 
e (　           ) 
103,354  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,041 		 100
[ 125.1]
84,765 
87,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +6.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.5 交通・接近　 +10.2 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +9.5 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,900 円／㎡]  



河内長野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  熟成した住宅団地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,590,995 
8,442,400 
34,148,595 
30,737,700 
3,410,895 		 （　0.9575）
3,265,932 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     69,487,915 円　　　　（　     47,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
河内長野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 880.00 Ｓ3 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   1,463 ㎡     35.7 m x   37.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上はファミリー向け賃貸住宅（１戸約５０㎡）。平面駐車場あり。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種、同規模の共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
880.00 
85.0 
748.00 
2,353 
1,760,000 		 5.0  8,800,000 
3.0  5,280,000 

 2～ 3		 住宅
880.00 
85.0 
748.00 
1,200 
898,000 		 3.0  2,694,000 
2.0  1,796,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
85.0 
2,244.00 

3,556,000 		 14,188,000 
8,872,000 
⑨年額支払賃料      3,556,000 円　×　12ヶ月　＝　      42,672,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,008,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,672,000 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　       1,008,000 円　　×　　   6.7 ％　＝　　     2,926,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,753,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,188,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         132,374 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,872,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,705,181 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,590,995 円　　　　（　        29,112 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０１（賃）
　　　　-1003		 2,157  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,397 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,484 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,353 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８１０（賃）
　　　　-54		 3,469  
(   3,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
2,570 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
河内長野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,205,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,310,400 円  　　　       43,680,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      296,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,748,500 円  　　　　    441,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,442,400 円　（　　　　　　         5,771 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 441,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,737,700 円  
（　　　　　        21,010 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,590,995 円      
②総費用 8,442,400 円      
③純収益　①－② 34,148,595 円      
④建物等に帰属する純収益 30,737,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,410,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,265,932 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,232 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,487,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 河内長野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河内長野市南花台三丁目２１５８番９
 1224000099300-0000
2 　河内長野市南花台三丁目２１５８番１１
 1224000099302-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
河内長野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河内長野市南花台３丁目２１５８番９外
｢南花台３－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,463  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗

ＬＳ1		 近隣店舗等が見られ
る住宅団地内の近隣
商業地域		 北西16m市道、北東側道 水道、ガス、下水 三日市町

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 三日市町駅南西方

1.8km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　地域準幹線沿いで、開発住宅団地内の近隣商業地域の一角。背後地は限定的で核店舗の集客に依拠する地域と
して今後も推移すると予測。地域住民の高齢化や人口減少等の影響はあるが、地価は底値感より横ばい状況。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、住宅団地内の近隣商業のほか、地域幹線・準幹線沿いの店舗混在地域等で、概ね大阪府下南東部の圏域
。需要者の中心業種は郊外型のコンビニ、学習塾等の住宅接近型の小規模店舗事務所等が主体。背後地人口の減少や核
店舗のポテンシャル低下で需要はまだ弱いものの、これまでの下落による底値感から、地価は現在横ばい状況。中心価
格帯は、事業者等の資金調達能力や画地規模のバラツキより、市場での総額としての中心価格帯の一律把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域密着型の店舗併用住宅等として自用目的のほか店舗等賃貸物件も混在する地域だが、収益目的より自用目的での取
引が主体。また対象不動産周辺の不動産取引市場では、投資運用による積極的な収益物件取得目的の動きも弱い。よっ
て収益価格は参考に留め、市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適
用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[159.4]		 [103.0]
100		 87,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍が終息し、これまでの地域の高齢
化や人口動態等のほか、円安による建築コス
ト増等の物価上昇も不動産需給に影響を及ぼ
しつつある。

　地域準幹線道路沿いの住宅団地内の近隣商
業地域の一角。背後地人口の減少や核店舗の
ポテンシャル低下はあるが、地価は底値感よ
り横ばい状況。

　画地要因等による需要サイドの厳選が認め
られる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +14.1
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 河内長野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１６

-10		 河内長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m市道、
中間画地
近商
埋蔵文化財包蔵地
(80,270)
b ０８０４

-21		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13.5m国
道、
南東4.7m、
北東4m、
三方路
商業

(100,400)
c ０８１６

-15		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
d ０８０４

-1014		 河内長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ０８１４

-1016		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15.9m市
道、
南西6.2m、
二方路
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,305  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.0]
114,184 		 100
[ 135.9]
84,021 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
86,500 
b (　           ) 
139,150  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
136,206 		 100
[ 161.8]
84,182 
86,700 
c (　           ) 
119,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,857 		 100
[ 142.5]
84,812 
87,400 
d (　           ) 
62,539  		 100
[  70.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  83.7]
155,078 		 100
[ 183.2]
84,650 
87,200 
e (　           ) 
96,765  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
97,819 		 100
[ 115.9]
84,399 
86,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +9.6 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.6 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +9.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　 +14.6 環境　　　　 +64.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,900 円／㎡]  



河内長野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地等内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,247,869 
8,379,534 
33,868,335 
30,528,600 
3,339,735 		 （　0.9575）
3,197,796 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     68,038,213 円　　　　（　     46,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
河内長野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 880.00 Ｓ3 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   1,463 ㎡     35.7 m x   37.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗。２～３階住宅部分はファミリータイプ、平均専有面積５０㎡／戸。平面駐車場（１２台）有り。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準値を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
880.00 
85.0 
748.00 
2,321 
1,736,108 		 5.0  8,680,540 
3.0  5,208,324 

 2～ 3		 住宅
880.00 
85.0 
748.00 
1,198 
896,104 		 2.0  1,792,208 
2.0  1,792,208 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
85.0 
2,244.00 

3,528,316 		 12,264,956 
8,792,740 
⑨年額支払賃料      3,528,316 円　×　12ヶ月　＝　      42,339,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,008,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,339,792 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　       1,008,000 円　　×　　   6.7 ％　＝　　     2,904,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,443,490 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,264,956 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,792,740 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,689,947 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,247,869 円　　　　（　        28,878 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０３（賃）
　　　　-3		 3,801  
(   3,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[160.0]		 100
[100.0]
2,449 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,321 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８１５（賃）
　　　　-1003		 3,098  
(   2,985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[129.0]		 100
[100.0]
2,451 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
河内長野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,190,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,300,434 円  　　　       43,347,792　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      290,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,723,000 円  　　　　    438,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,379,534 円　（　　　　　　         5,728 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 438,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,528,600 円  
（　　　　　        20,867 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,247,869 円      
②総費用 8,379,534 円      
③純収益　①－② 33,868,335 円      
④建物等に帰属する純収益 30,528,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,339,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,197,796 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,186 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,038,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 河内長野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河内長野市南花台三丁目２１５８番９
 1224000099300-0000
2 　河内長野市南花台三丁目２１５８番１１
 1224000099302-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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49 　
50 　
備考