別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
河内長野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 5-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄   TEL.
鑑定評価額 54,300,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河内長野市木戸西町２丁目１６０３番１
｢木戸西町２－１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:3		 事務所

Ｓ4		 店舗ビルにスーパー
が混在する駅に近い
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 千代田

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 千代田駅南西方

180m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル等が集積する駅近の商業地域で、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を維持するものと予
測する。利便性の程度等が反映され需要はやや強含みであり、地価もやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市及び隣接市等の商業地域。需要者の中心は、店舗事務所経営を目論む個人や法人事業者、賃
貸収益を目論む不動産会社等である。利便性の程度等を反映して需要はやや強含みであり、地価もやや強含みである。
中心価格帯は、立地条件、規模等の個別性によりまちまちであるため一概には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業系の賃貸取引は散発的に市場に出てくる程度で賃貸市場の成熟度はさほど高くなく、把握した賃料水準では賃貸用
想定物件の投資額に見合わないため収益価格は低位に試算された。したがって、商業地取引の推移及び動向等を考慮し
て、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、相対的な信頼性の劣る収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.4]		 [100.0]
100		 187,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少・高齢化等を背景に、利便性や繁華
性の程度等を反映して、地価動向は横這い又
は上昇基調にあり改善傾向が認められる。


最寄駅に近い商業地域を形成し、店舗ビル等
が集積し市内では比較的繁華性を有し、利便
性の程度等を反映して地価はやや強含みであ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 河内長野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０４

-21		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13.5m国
道、
南東4.7m、
北東4m、
三方路
商業

(100,400)
b ０８１６

-15		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
c ０８１６

-10		 河内長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m市道、
中間画地
近商
埋蔵文化財包蔵地
(80,270)
d ０８０１

-1		 富田林市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.9m市道、
中間画地
近商

(90,294)
e ０８０１

-29		 富田林市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.7m市道、
中間画地
近商

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,150  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
136,206 		 100
[  72.3]
188,390 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
119,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,857 		 100
[  63.8]
189,431 
189,000 
c (　           ) 
106,305  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.0]
114,184 		 100
[  61.6]
185,364 
185,000 
d (　           ) 
125,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,996 		 100
[  67.8]
185,835 
186,000 
e (　           ) 
120,053  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
130,777 		 100
[  68.5]
190,915 
191,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    188,000 円／㎡]  



河内長野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,420,287 
3,171,857 
12,248,430 
10,176,200 
2,072,230 		 （　0.9472）
1,962,816 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     41,762,043 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
河内長野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 185.00 Ｓ4 740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   289 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階以上フロア貸し店舗、事務所。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
185.00 
80.0 
148.00 
2,524 
373,552 		 5.0  1,867,760 
5.0  1,867,760 

 2～ 4		 店舗、事務所
185.00 
90.0 
166.50 
1,790 
298,035 		 5.0  1,490,175 
5.0  1,490,175 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
740.00 
87.5 
647.50 

1,267,657 		 6,338,285 
6,338,285 
⑨年額支払賃料      1,267,657 円　×　12ヶ月　＝　      15,211,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     647.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を含めた支払賃料を設定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,211,884 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,064,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,147,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,338,285 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,946 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,338,285 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,214,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,420,287 円　　　　（　        53,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０４（賃）
　　　　-101		 3,015  
(   2,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,741 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,751 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,524 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０４（賃）
　　　　-102		 3,014  
(   3,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,884 
c ０８０１（賃）
　　　　-2		 2,444  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,628 
河内長野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 730,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 456,357 円  　　　       15,211,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      452,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,241,000 円  　　　　    146,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,171,857 円　（　　　　　　        10,975 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 146,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,176,200 円  
（　　　　　        35,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,420,287 円      
②総費用 3,171,857 円      
③純収益　①－② 12,248,430 円      
④建物等に帰属する純収益 10,176,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,072,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,962,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,792 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,762,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 河内長野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河内長野市木戸西町二丁目１６０３番１
 1224000015160-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
河内長野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 5-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.
鑑定評価額 54,900,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河内長野市木戸西町２丁目１６０３番１
｢木戸西町２－１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:3		 事務所

Ｓ4		 店舗ビルにスーパー
が混在する駅に近い
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 千代田

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 千代田駅南西方

180m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近の近隣商業地域として、現状のまま推移する。繁華性を有する市内随一の商業地として、需要は堅調に推移
しており、地価は上昇が続くと思われる。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市を中心とした周辺市を含めた近隣商業地域、路線商業地域。需要者は、地元のサービス事業
者、店舗を求める事業者、不動産経営者が想定される。河内長野市は人口減少が続くが、当該地域は、市内随一の繁華
性のある商業地域であるため、その希少性から需要は底堅く回復しており、地価も上昇に転じている。中心となる価格
帯は、物件の規模、用途により異なるため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、いずれも類似の商業地から試算したもので、市場性を反映している。一方、収益価格は、限られた商業エ
リアで標準的な賃料水準、賃料相場を把握することが困難であるため、価格の指標として説得力がやや弱い。よって、
鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.5]		 [100.0]
100		 192,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化、人口減少の影響を受けつつも、地価
下落による割安感から、駅徒歩圏内の住宅地
を中心に需要が回復し、不動産市況は改善し
ている。

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域
要因の変動は特にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 河内長野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１４

-16		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.3m市道、
北4m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
b ０８１６

-15		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
c ０８０４

-1001		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.9m国道、
中間画地
近商

(90,300)
d ０８０４

-21		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13.5m国
道、
南東4.7m、
北東4m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
260,529  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
265,622 		 100
[ 123.2]
215,602 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
119,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,857 		 100
[  63.8]
189,431 
189,000 
c (　           ) 
210,773  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
222,366 		 100
[ 116.5]
190,872 
191,000 
d (　           ) 
139,150  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
136,206 		 100
[  71.6]
190,232 
190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



河内長野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、造成事例および再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,412,635 
3,176,430 
12,236,205 
10,176,200 
2,060,005 		 （　0.9472）
1,951,237 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     41,515,681 円　　　　（　    144,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
河内長野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 185.00 Ｓ4 740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   289 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階以上フロア貸し店舗、事務所。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域の標準値を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
185.00 
80.0 
148.00 
2,486 
367,928 		 5.0  1,839,640 
5.0  1,839,640 

 2～ 4		 店舗、事務所
185.00 
90.0 
166.50 
1,800 
299,700 		 5.0  1,498,500 
5.0  1,498,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
740.00 
87.5 
647.50 

1,267,028 		 6,335,140 
6,335,140 
⑨年額支払賃料      1,267,028 円　×　12ヶ月　＝　      15,204,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     647.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,204,336 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,064,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,140,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,335,140 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,917 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,335,140 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,213,686 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,412,635 円　　　　（　        53,331 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８１８（賃）
　　　　-101		 2,284  
(   2,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,789 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,710 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,486 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０３（賃）
　　　　-4		 2,589  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,669 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
河内長野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 730,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 456,130 円  　　　       15,204,336　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      457,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,241,000 円  　　　　    146,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       146,000 円  　　　　    146,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,176,430 円　（　　　　　　        10,991 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 146,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,176,200 円  
（　　　　　        35,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,412,635 円      
②総費用 3,176,430 円      
③純収益　①－② 12,236,205 円      
④建物等に帰属する純収益 10,176,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,060,005 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,951,237 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,752 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,515,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     144,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 河内長野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河内長野市木戸西町二丁目１６０３番１
 1224000015160-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考