令和6年1月15日　提出 河内長野 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -26 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 78,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市長野町３５番２ ｢長野町１２－５｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅等が混 在する既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 河内長野 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 河内長野駅南西方 450m 法令 規制 ２住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。河内長野駅徒歩圏にあり 、供給があれば引き続き堅調な需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線等の沿線で、概ね河内長野市、富田林市の駅徒歩圏の住宅地域と把握される。需 要者は、同一需給圏内に地縁を有する一次取得者層・買替層が中心である。河内長野駅徒歩圏の既成市街地で利便性が 良好なほか、古くからの市街地に隣接し、供給があれば堅調な需要が見込まれる地域である。中心的な価格帯は明確で はないが、対象地の立地・規模では９００万円～１，０００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一駅勢圏における住宅地の取引事例より求めたもので、近年の実勢価格が反映されている。一方、最寄 駅徒歩圏に位置するが、自用目的の戸建住宅の需要が大半であり、また、対象地は画地規模が小さいことから、収益還 元法は非適用とした。従って本件では、対象地の市場性が反映された比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏ま えて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [100.5] [ 98.0] 100 78,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪経済はインバウンドの回復、万博開催と いった明るい話題もあるが、物価高の影響が 各方面でみられる。金融市場の動向も懸念事 項である。 地域要因に変動はみられない。河内長野駅徒 歩圏の住宅地域で地価は緩やかに上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％