令和6年1月15日　提出 河内長野 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -25 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市錦町６３５番１ ｢錦町１３－８｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西4m市道、南側道 水道、ガス、下水 河内長野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 河内長野駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域として、現状のまま推移すると予測する。市内中心部との連続性があるため、安定した需要が ある地域で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線、近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市及びその周辺市の圏域である。需要者は、圏 内に地縁を有する一次取得者もしくは買い替え層が中心である。地勢が平坦で市内中心部との連続性があり、生活利便 性が確保されているため、安定的な需要がある地域である。よって、地価は上昇傾向にある。中心価格帯は、対象標準 地と同じ程度の画地規模で１３００万円から１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模では投資採算性のある賃貸住宅を建設して賃貸することは現実的ではないため、また、賃貸市場 が成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。地域特性が類似した住宅地の取引事例を採用して試算された比 準価格は市場の実勢を反映しており、規範性が高い。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [120.2] [102.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等の影響で依然需要は強くはないが 、昨今、主要駅徒歩圏の地域を中心に当市の 市況はやや回復傾向で、立地条件による二極 化が見られる。 特筆すべき変動要因は認められない。地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％