令和6年1月15日　提出 河内長野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市楠ケ丘６４１番９ ｢楠ケ丘１８－２０｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模住宅が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 東4.6m道路 水道、ガス、下水 三日市町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　４ ．６ｍ道路 交通 施設 三日市町駅西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、戸建住宅地域として今後も推移するものと予測する。この地域は、道路勾配のある住宅地域で、 開発時購入者層の高齢者には住み続けづらい地域。地価下落率は緩やかになりつつも、まだ下落基調にはある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海線、近鉄線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前記市内 に親族等が居住する一次取得者層等が中心。住宅地としては熟成しつつも、傾斜地に造成された開発住宅団地のため高 齢者には住みづらい地域として供給が為される反面、堀込駐車場１台の地域のため、夫婦で２台の市場ニーズと合わず 、需要はまだ弱く、地価もまだ下落状況にある。土地は規模にもよるが８００万円前後の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅取引が支配的な「１低専」の閑静な戸建住宅地域。その規制・周辺環境等より戸建住宅しか想定できず 、賃貸物件も、賃貸のための新規建築ではなく、転勤時等に空き家放置を避けるための低廉な賃貸が散見される程度の 地域より、収益還元法の適用は困難と判断。よって市場の需給価格を通じて居住の快適性・利便性を反映し得た比準価 格を標準とし、代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [103.2] [102.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍が終息し、これまでの地域の高齢 化や人口動態等のほか、円安による建築コス ト増等の物価上昇も不動産需給に影響を及ぼ しつつある。 　急傾斜地のため高齢者から敬遠され、駐車 スペース１台より若い夫婦からも敬遠される 地域。これまでの地価下落で、その率は若干 縮小しつつある。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -9.4 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％