令和6年1月15日　提出 河内長野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 8,260,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市西之山町１１０６番２８ ｢西之山町２６－７｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 千代田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 千代田駅南西方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の丘陵地に開発された住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。小中学校、市役所へのアク セスなど、一定の利便性が認められ、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域である。主た る需要者は域内に地縁を有する一次取得層及び買替層である。丘陵地の中腹に開発された高台の住宅地域であり、坂道 地勢が敬遠されがちであるが、小中学校、市役所へのアクセスなど、一定の利便性が認められる。近時の地価は概ね底 値で推移しており、市場の中心価格帯は標準地同規模程度の画地で８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、比準価格は同一駅勢圏を中心とする住宅地より求めたもので、信頼性を 有している。一方、自用の住宅が中心となった地域であり、投資採算性を有する賃貸住宅の想定は現実的ではないと判 断されることから、収益還元法は非適用とした。以上より、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [122.9] [103.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪経済はインバウンドの回復、万博開催と いった明るい話題もあるが、物価高の影響が 各方面でみられる。金融市場の動向も懸念事 項である。 地域要因に変動はみられない。地価は横這い 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％