令和6年1月15日　提出 河内長野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市本多町８２６番４ ｢本多町２－５６｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅の中に 店舗等が混在する住 宅地域 北5.7m市道、東側道 水道、ガス、下水 河内長野 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５． ７ｍ市道 交通 施設 河内長野駅北西方 980m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、今後も現状のまま推移する。生活環境が整った市内中 心部の住宅地として根強い人気があり、地価は上昇が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及び近鉄長野線沿線で、河内長野市及びその隣接市の品等の高い住宅地域。需要者は、圏内 に居住する一次取得者層ならびに買い替え層で、外部からの転入者も見られる。市役所、小中学校、スーパー等の生活 利便施設がバランスよく位置しており、地元住民を中心に根強い人気がある。地価も上昇が続いている。土地は２００ ㎡程度で１９００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性のある熟成した住宅地のものから試算しており、説得力がある。収益価格は、近隣地域とその 周辺地域では、収益獲得を目的に新規に土地を取得して賃貸物件を建設する事例が見当たらないので、試算しなかった 。以上より、鑑定評価額は、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 89.1] [101.0] 100 91,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化、人口減少の影響を受けつつも、地価 下落による割安感から、駅徒歩圏内の住宅地 を中心に需要が回復し、不動産市況は改善し ている。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％