令和6年1月15日　提出 河内長野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -6 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市汐の宮町１４５番１８ ｢汐の宮町２３－１４｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅のほかに 駐車場も見られる住 宅地域 東7.2m市道 水道、下水 汐ノ宮 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．２ ｍ市道 交通 施設 汐ノ宮駅東方 300m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。駅徒歩圏内の閑静な住宅地で安 定した需要があり、地価も横ばいが続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及び近鉄長野線沿線の富田林市、河内長野市を中心とする戸建住宅地域。需要者は、圏内の 一次取得者層が中心。周辺にスーパー等の生活利便施設はないが、駅徒歩圏内の閑静な住宅地で、大阪府下の他の都市 と比較しても割安感があるため、地元住民を中心に人気がある。地価も横ばいが続く。土地は２００㎡で１３００万円 から１４００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺環境が類似する価格牽連性、代替性が認められる事例から試算しており、説得力がある。一方、収益 価格は、収益物件を建築するために新規に土地を購入する事例が見当たらないので、試算しなかった。以上より、鑑定 評価額は、当該地域が取引価格を指標に地価形成が行われていることに鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [133.3] [102.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化、人口減少の影響を受けつつも、地価 下落による割安感から、駅徒歩圏内の住宅地 を中心に需要が回復し、不動産市況は改善し ている。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％