別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
寝屋川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
寝屋川 5-5 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　楠田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 寝屋川市大成町４３１番１
｢大成町１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 事務所

Ｓ3		 事務所、店舗、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北西14.8m府道 水道、下水 萱島

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗又は事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．８ｍ府道 交通

施設		 萱島駅東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、店舗、倉庫等が混在する路線商業地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持すると
予測する。安定した需要があり、当面地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、寝屋川市及びその周辺市における路線商業地域の圏域である。需要者の中心は、各種の事業運営を目的
とする地元の事業者である。近隣地域及びその周辺は、路線商業地域としては画地規模が相対的に小さい土地が多いが
、安定した需要があり、地価は上昇基調である。土地価格は取引目的、規模等により様々であるが、中心となる価格帯
は坪４５万円～５０万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、最有効使用の事務所ビルによる賃貸を想定して試算したが、純収益の査定において想定要素が多く、なお
かつ賃料水準等の個別性が大きいこともあり、やや説得性に劣るものと判断される。比準価格は、同一需給圏内におけ
る取引事例をもとに試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。以上より、比準価格を標準に、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[127.7]		 [100.0]
100		 143,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、海外情勢についての懸念はあるも
のの、コロナ禍を脱し景気は回復傾向にある
。


路線商業地域であり、地域要因に特段の変動
はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 寝屋川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１１

-41		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西12m府道、
北東11m、
南東3.5m、
三方路
１住居

(80,200)
b ９１３

-12		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東26m国道、
中間画地
準住居
高度地区3種
(70,200)
c ９０３

-245		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.9m府道
、南西4.8m、
角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
d ９０６

-6		 交野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
北東6m、
二方路
準工
地区計画等
(70,200)
e ９１５

-253		 大東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,764  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  50.0]		 100
[  85.6]
124,143 		 100
[  92.6]
134,064 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
121,076  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
162,403 		 100
[ 111.1]
146,177 
146,000 
c (　           ) 
137,239  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
136,040 		 100
[  89.7]
151,661 
152,000 
d (　           ) 
111,189  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
159,767 		 100
[ 103.9]
153,770 
154,000 
e (　           ) 
115,170  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
147,993 		 100
[  99.0]
149,488 
149,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    147,000 円／㎡]  



寝屋川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,400,460 
1,431,516 
4,968,944 
4,003,280 
965,664 		 （　0.9534）
920,664 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     21,410,791 円　　　　（　     92,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
寝屋川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 95.00 Ｓ4 331.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   231 ㎡     14.1 m x   19.0 m  前面道路：府道     　  14.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場（６台）、２～４階：事務所 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 類似建物と比較して妥当な水準であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
46.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 事務所
95.00 
90.0 
85.50 
2,135 
182,543 		 6.0  1,095,258 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
95.00 
90.0 
85.50 
1,962 
167,751 		 6.0  1,006,506 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
331.00 
77.5 
256.50 

518,045 		 3,108,270 
0 
⑨年額支払賃料        518,045 円　×　12ヶ月　＝　       6,216,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,216,540 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       708,054 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,372,486 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,108,270 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,400,460 円　　　　（　        27,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０５（賃）
　　　　-106		 2,285  
(   2,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,187 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,146 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,135 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９０２（賃）
　　　　-104		 2,069  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[ 90.0]
2,104 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
寝屋川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 307,000 円  　　　　     61,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 212,416 円  　　　        7,080,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      521,900 円  　　　　     61,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,400 円  　　　　     61,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,400 円  　　　　     61,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,431,516 円　（　　　　　　         6,197 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     331.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,003,280 円  
（　　　　　        17,330 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,400,460 円      
②総費用 1,431,516 円      
③純収益　①－② 4,968,944 円      
④建物等に帰属する純収益 4,003,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 965,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 920,664 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,410,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 寝屋川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　寝屋川市大成町４３１番１
 1215000112006-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
寝屋川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
寝屋川 5-5 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 寝屋川市大成町４３１番１
｢大成町１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 事務所

Ｓ3		 事務所、店舗、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北西14.8m府道 水道、下水 萱島

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗又は事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．８ｍ府道 交通

施設		 萱島駅東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 用途が混在する既成の路線商業地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。
多様な用途が見込まれる地域として需要者層の拡がりが期待され、地価は上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北河内エリアにおける路線商業地域と判定する。市内における他の主要幹線道路と比較すると店舗等の
建ち並びは少ないが、店舗以外の用途に対する需要がこれを補い、相応の市場性が保たれている。中心となる需要者は
、第二京阪等、他の幹線道路との接続性を重視する法人事業者である。用途の多様性を背景に需要は堅調であるが、業
態により求められる画地規模等にバラツキが生じるため、需要の中心となる価格帯の把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映し
た価格である。一方、収益価格は最有効使用の賃貸建物を想定して試算したものであるが、自己利用目的の取引が中心
となる地域であり、比準価格と比較すると、その説得性はやや劣るものと判断される。よって、本件では比準価格を重
視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[128.7]		 [100.0]
100		 142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 寝屋川市では、駅に近いエリアを中心に不動
産市況は堅調であり、その影響を受け、他の
エリアの市況も改善傾向にある。


特段の変動要因はない。第二京阪との接続性
に優れ、店舗のみならず、事務所や倉庫目的
の取引が堅調であり、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 寝屋川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１１

-226		 寝屋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南28m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
b ３０１

-18		 門真市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.8m府道、
北5m、角地
２住居
地区計画等
(80,200)
c ９１５

-253		 大東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ９０８

-11		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東14m府道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,455  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,964 		 100
[ 103.9]
144,335 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
179,200  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
176,833 		 100
[ 115.1]
153,634 
154,000 
c (　           ) 
115,170  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
147,993 		 100
[  99.0]
149,488 
149,000 
d (　           ) 
120,053  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
121,374 		 100
[  81.1]
149,660 
150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



寝屋川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,693,988 
1,436,611 
5,257,377 
4,107,660 
1,149,717 		 （　0.9519）
1,094,416 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,451,535 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
寝屋川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 95.00 Ｓ4 331.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   231 ㎡     14.1 m x   19.0 m  前面道路：府道     　  14.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場６台、２階～４階：事務所 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 類似建物と比較して妥当な水準であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
46.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 事務所
95.00 
90.0 
85.50 
2,054 
175,617 		 5.0  878,085 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
95.00 
90.0 
85.50 
1,980 
169,290 		 5.0  846,450 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
331.00 
77.5 
256.50 

514,197 		 2,570,985 
0 
⑨年額支払賃料        514,197 円　×　12ヶ月　＝　       6,170,364 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,170,364 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       580,029 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,670,335 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,570,985 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,653 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,693,988 円　　　　（　        28,978 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０２（賃）
　　　　-110		 2,154  
(   2,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
2,081 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,063 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,054 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９０４（賃）
　　　　-4		 1,544  
(   1,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.0]
2,073 
c ９０８（賃）
　　　　-3		 1,726  
(   1,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]
2,036 
寝屋川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 307,000 円  　　　　     61,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 217,511 円  　　　        7,250,364　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      521,900 円  　　　　     61,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,400 円  　　　　     61,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,400 円  　　　　     61,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,436,611 円　（　　　　　　         6,219 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     331.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,107,660 円  
（　　　　　        17,782 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,693,988 円      
②総費用 1,436,611 円      
③純収益　①－② 5,257,377 円      
④建物等に帰属する純収益 4,107,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,149,717 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,094,416 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,738 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,451,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 寝屋川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　寝屋川市大成町４３１番１
 1215000112006-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考