別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
寝屋川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
寝屋川 5-2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行   TEL.
鑑定評価額 45,100,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 寝屋川市豊野町７３０番１１５
｢豊野町１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ路線商業地
域		 南15m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 寝屋川市駅北東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準については、立地
の希少性や背後住宅地の需要回復の影響を受け、需要は堅調で、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、寝屋川市及びその周辺の大阪東部の路線商業地域である。需要者は、自用目的の法人又は収益物件を求
める法人等が中心である。先行不透明感はあるものの、交通量の比較的多い希少性の高い立地性や、背後住宅地域の地
価回復の影響から、需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は見いだしにくいが、坪６５万
円前後の相場感が形成されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格で
ある。収益価格は店舗兼事務所を想定して求めたが、総収益、総費用を査定する際に、想定要因が多く介在するため、
収益価格は相対的に精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　寝屋川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    203,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[109.2]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 先行不透明感はあるが、立地条件の良い商業
地域やマンション適地を中心に需要は底堅く
、当市全体の商業地価の上昇率は拡大傾向に
ある。

地域要因に特段の変動はない。交通量が比較
的多い立地条件の希少性や背後の住宅地需要
の回復傾向から、需要は底堅く、地価は上昇
傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 寝屋川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１５

-253		 大東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ９１１

-226		 寝屋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南28m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ９０１

-48		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
d ９１３

-11		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東26m国道、
南西4.7m、
角地
準住居
高度地区3種
(70,200)
e ９０６

-6		 交野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
北東6m、
二方路
準工
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,170  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
147,993 		 100
[  71.0]
208,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
145,455  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,964 		 100
[  70.0]
214,234 
214,000 
c (　           ) 
149,775  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
152,022 		 100
[  73.4]
207,114 
207,000 
d (　           ) 
115,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
154,940 		 100
[  74.4]
208,253 
208,000 
e (　           ) 
111,189  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
159,767 		 100
[  76.8]
208,030 
208,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



寝屋川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,402,298 
2,455,739 
8,946,559 
7,425,900 
1,520,659 		 （　0.9519）
1,447,515 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     33,663,140 円　　　　（　    148,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
寝屋川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.30 Ｓ3 510.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   228 ㎡     15.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：事務所　基準階　２階事務所 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 共用部分確保のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.30 
85.5 
145.65 
2,541 
370,097 		 6.0  2,220,582 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
170.30 
87.7 
149.35 
2,178 
325,284 		 6.0  1,951,704 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.90 
87.0 
444.35 

1,020,665 		 6,123,990 
0 
⑨年額支払賃料      1,020,665 円　×　12ヶ月　＝　      12,247,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     444.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,247,980 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,260,798 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,347,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,123,990 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,402,298 円　　　　（　        50,010 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０２（賃）
　　　　-104		 2,069  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,222 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,189 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,178 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９０２（賃）
　　　　-105		 1,885  
(   1,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,205 
c ９０４（賃）
　　　　-4		 1,544  
(   1,544) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
2,139 
寝屋川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 378,239 円  　　　       12,607,980　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      357,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,455,739 円　（　　　　　　        10,771 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     510.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,425,900 円  
（　　　　　        32,570 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,402,298 円      
②総費用 2,455,739 円      
③純収益　①－② 8,946,559 円      
④建物等に帰属する純収益 7,425,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,520,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,447,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,349 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,663,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     148,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 寝屋川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　寝屋川市豊野町７３０番１１５
 1215000127269-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
寝屋川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
寝屋川 5-2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.
鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 寝屋川市豊野町７３０番１１５
｢豊野町１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ路線商業地
域		 南15m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 寝屋川市駅北東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所至近の商業地域であり、特段の変動要因はなく、現状維持での推移が予測される。店舗等の建ち並びが充
実しているとまでは言い難いが、市役所至近という立地特性のもと、地価は上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は寝屋川市及びその周辺市域における路線商業地域と判定する。近隣地域は、駅徒歩圏の路線商業地域とい
う特性を有しており、用途の多様性が認められる。中心となる需要者は、収益目的の個人投資家等であり、収益性及び
総額が重視される。路線商業地域ではあるが、学習塾や医療福祉関連のテナント需要も期待され、需要は堅調に推移し
ている。画地規模等によりテナント業態が異なる傾向にあり、需要の中心となる価格帯の把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は
最有効使用の賃貸建物を想定して試算したものであるが、賃料水準に比して建物の初期投資額が高水準となっている市
況を反映し、やや低水準となった。近隣地域に関しては自己利用目的の需要も想定されることを念頭に、本件では比準
価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　寝屋川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    203,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 寝屋川市では、駅に近いエリアを中心に不動
産市況は堅調であり、その影響を受け、他の
エリアの市況も改善傾向にある。


特段の変動要因はない。駅徒歩圏かつ市役所
至近という立地特性を背景に、テナント需要
は堅調であり、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 寝屋川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９０２

-8		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25.3m市道、
東4.4m、
西3.1m、
三方路
近商

(90,300)
b ９０２

-217		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ９０１

-43		 枚方市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
中間画地
準住居
高度地区3種
(70,200)
d ９０３

-245		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.9m府道
、南西4.8m、
角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
283,772  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
285,412 		 100
[ 103.0]
277,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
277,000 
b (　           ) 
189,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
197,965 		 100
[  95.0]
208,384 
208,000 
c (　           ) 
111,149  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[  75.0]
188,768 		 100
[  91.1]
207,210 
207,000 
d (　           ) 
137,239  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
136,040 		 100
[  70.0]
194,343 
194,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



寝屋川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,672,305 
2,487,354 
9,184,951 
7,559,700 
1,625,251 		 （　0.9519）
1,547,076 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     35,978,512 円　　　　（　    158,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
寝屋川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.30 Ｓ3 510.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   228 ㎡     15.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～３階：事務所、駐車場２台 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 類似建物と比較して妥当な水準であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.30 
85.5 
145.65 
2,645 
385,244 		 7.0  2,696,708 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
170.30 
87.7 
149.35 
2,133 
318,564 		 5.0  1,592,820 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.90 
87.0 
444.35 

1,022,372 		 5,882,348 
0 
⑨年額支払賃料      1,022,372 円　×　12ヶ月　＝　      12,268,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     444.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,268,464 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,010,277 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,618,187 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,882,348 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,118 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,672,305 円　　　　（　        51,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０５（賃）
　　　　-106		 2,285  
(   2,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,484 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,142 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,133 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９０５（賃）
　　　　-107		 1,620  
(   1,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,800 
c ９０２（賃）
　　　　-103		 1,542  
(   1,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,142 
寝屋川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 565,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 378,854 円  　　　       12,628,464　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      357,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,500 円  　　　　    113,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,487,354 円　（　　　　　　        10,909 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     510.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,559,700 円  
（　　　　　        33,157 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,672,305 円      
②総費用 2,487,354 円      
③純収益　①－② 9,184,951 円      
④建物等に帰属する純収益 7,559,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,625,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,547,076 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,785 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,978,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     158,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 寝屋川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　寝屋川市豊野町７３０番１１５
 1215000127269-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考