令和6年1月15日　提出 寝屋川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -10 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市堀溝１丁目３７０番２３ ｢堀溝１－１１－２７｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 萱島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 萱島駅南東方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測す る。駅徒歩圏外であるが、幹線道路との接続性は概ね良好であり、需給は改善傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寝屋川市南部及びその周辺における住宅地域である。周辺に工場等も見られる住環境ではあるが、幹線 道路との接続性に優る。中心となる需要者層は、マイカーでの通勤等を検討するファミリー層であり、主に総額の観点 が重視される。駅徒歩圏の住宅地域と比較して価格の割安感があり、需給の改善傾向のもと、地価は若干の上昇基調と なっている。需要の中心となる価格帯は、土地２０坪程度の新築戸建住宅で総額２千万円台半ばまでの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格である。一方、近 隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅地域であり、取引される場合には自己利用目的が中心となる。よ って、賃貸住宅の建築想定は妥当性に欠けるものと判断し、収益還元法の適用は断念した。以上から、市場性を反映し た比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [150.8] [100.0] 100 98,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市では、駅に近いエリアを中心に不動 産市況は堅調であり、その影響を受け、他の エリアの市況も改善傾向にある。 特段の変動要因はない。駅徒歩圏外で、周辺 には工場等が存するものの、幹線道路沿いの 商業施設等へのアクセスに優れ、需給は改善 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％