令和6年1月15日　提出 寝屋川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -7 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市池田旭町２２０番６ ②地積 　(㎡) 104   (         13)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,160) 1:2 空地 小規模一般住宅とア パートが混在する住 宅地域 西4m道路 水道、ガス、下水 寝屋川市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 寝屋川市駅北西方 1.3km 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅とアパートが混在する既成住宅地域であり、概ね現状のまま推移するものと予測する。寝屋川市 駅に近い住宅地域の価格水準と比較して割安感はあり、需要はやや堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寝屋川市駅圏内の住宅地域と判定する。中心となる需要者は、地縁的選好性を有するファミリー層であ り、居住環境の他、総額も重視される。近年、寝屋川市駅に近い住宅地域の価格水準が高位で推移するなか、それらの 地域と比較すると当地域の価格水準は割安感があり、総額の観点から需要は概ね堅調である。需要の中心となる価格帯 は、土地３０坪前後の新築戸建住宅で総額３０００万円台前半までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格である。一方、近隣地域及 びその周辺は、古くからのアパート等が散見されるものの、標準的な画地規模からすると、取引される場合には自己利 用目的が中心となる。よって、賃貸住宅の建築想定は妥当性に欠けるものと判断し、収益還元法の適用は断念した。以 上から、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [113.2] [101.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市では、駅に近いエリアを中心に不動 産市況は堅調であり、その影響を受け、他の エリアの市況も改善傾向にある。 特段の変動要因はない。駅徒歩圏外であるが 、幹線道路への接続性に優れ、防災街区整備 地区内に存して環境改善も期待され、需要は 概ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％