別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 富田林 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 13-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 1,060,000 円  １㎡当たりの価格 1,120  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  7.4 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 富田林市大字甘南備２８８番１ ②地積(㎡) 942  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣  （その他） 宅造区域 土砂災害警戒区域 不整形 山林（用材林） 集落に近く街路も整備 された雑木が多い地域 北東2m未舗装道路 富田林 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　   30 ｍ、西　  100 ｍ、南　   50 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外 ③標準的規模等 規模　　     1,000 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　南東　)向　20 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 ２ｍ未舗装道路 交通 施設 富田林駅南方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣ 宅造区域 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 宅地造成の開発計画はなく、地域要因は現状のまま推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 山林（用材林） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,120 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、南河内地域を中心とする都市近郊の調整区域の林地。需要者は、転用目的の事業者もしくは周辺の土地 所有者で、外部からの転入は限定される。富田林市と河内長野市の山間部を結ぶ道路に近接していることから、林業と しての需要よりも、他用途での利用も想定されるが、今のところ転換の兆候は認められない。中心価格帯は、価格動向 等が不明であるため、判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、都市近郊の調整区域の林地から試算しており、市場性を反映している。一方、控除後価格は、宅地開発の 動向がないことから、試算しなかった。また、収益価格も、林業経営の実態がないことから、試算しなかった。以上よ り、鑑定評価額は、比準価格を中心に、前年公示価格からの変動にも留意の上、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,140 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界情勢の混乱、円安の進行により、国産木材価格 は上昇したが、当該地域の地価への波及は認められ ない。 地域要因の変動はなく、価格水準の下落が続く。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他